哈尔滨市物业管理规定
黑龙江省哈尔滨市人大常委会
哈尔滨市物业管理规定
（2004年4月23日哈尔滨市第十二届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2004年6月10日黑龙江省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准）
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，组织实施本规定。
县（市）房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
建设、规划、城市管理、工商、物价、公安、环保、供热、供水、排水、供电、供气、有线电视、通讯等有关行政管理部门和单位，按照各自治则配合实施本规定。
街道办事处、乡镇人民政府应当协助做好物业管理工作。
第四条 第四条 房产行政主管部门划分物业管理区域应当主要考虑下列因素：
（一） 业主共用供水、排水、供电、供热、消防等设施设备；
（二） 属于一个自然街坊或者封闭小区；
（三） 与社区居民委员会设置大体相适应。
第五条 业主大会有一个物业管理区域内的全体业主组成。
一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首个房屋出售并交付使用满2年的，应当召开首次业主大会会议。
第六条 具备召开首次业主大会条件的，建设单位应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府街道通知后30日内，会同物业所在地房产行政主管部门组建业主大会筹备组。
筹备组由业主代表、街道办事处、乡镇人民政府和建设单位所派人员组成。参加筹备组的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐产生。
筹备组组建后7日内，街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理区域内书面公告筹备组成员名单；建设单位应当向筹备组提供业主花名、物业建筑面积、物业出售交付时间时间等必要的资料。
筹备组按照《业主大会规程》有关规定组织召开首次业主大会会议。
第七条 住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按套计算，有单独房屋产权证的一套计一票。非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按物业建筑面积计算，不超过100平方米有单独房屋产权证的计一票；超过100平方米的，每超过100平方米再计一票。
单个业主在首次业主大会上的投票权最高不超过全部投票权的30%，剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊给其他业主。
第八条 首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下制定业主大会议事规则。
业主大会议事规则应当就业主大会的仪事方式、表决程序、业主投票权决定办法，业主委员会的组成，委员的资格、任期、改选、罢免，经费筹集、使用、管理等事项作出约定。
第九条 首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下选举产生业主委员会。
业主委员会委员应当有热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主担当；但不得同时在所聘物业管理企业中任职。业主委员会应当由3人以上单数委员组成，具体人数由业主大会确定。
第十条 业主委员会选举产生后应当及时在业主管理区域内公告；并在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会委员名单等材料向物业所在地房产行政主管部门备案。
第十一条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定组织召开定期业主大会会议；经20%以上的业主提议或者发生重大事故、经济事件需要及时处理的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当出具书面授权委托书。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金筹集和使用方案的决定，必须经物业管理区域内的全体业主所持投票权2/3以上通过。
第十二条 物业管理企业应当具有独立的法人资格，取得资质证书后，放可从事与自治登记相适应的物业管理活动。
新设立的物业管理企业办理资质，应当依法取得供上行政管理部门和发的《企业法人营业执照》后，再向市房产行政主管部门提出申请。市房产行政主管部门经审查，符合条件的，按照有关规定和发资质证书。
房产行政主管部门应当通过网络信息系统等渠道公开物业管理企业资质、诚信情况等内容。
第十三条 外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动的，应当在市房产行政主管部门备案。未办理备案手续的，由方铲形整主管部门责令限期备案，并予以通报。
第十四条 建设单位在销售物业前，应当选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理，并与其签订前期物业服务合同。
建设单位在于物业买受人签订物业买卖合同时，应当明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围和和时限、违约责任等物业管理具体事项。
前期物业服务合同在期限届满或者到业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。
第十五条 住宅物业的建设单位，应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。但投标人少于3个或者建筑面积不超过5万平方米的，经物业所在地房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。
第十六条 建设单位应当在新建物业综合验收合格之后，同物业管理企业办理物业管理承接验收。
物业管理企业承接物业时，应当重点对物业共用部位、共用设施设备及其他又管事项进行查验。
建设单位、物业管理企业违法第一款规定为办理物业承接验收的，由房产行政主管部门给予警告，并责令限期改正；逾期拒不改正的，对责任方处以1万元以上10万元以下的罚款。
第十七条 建设单位应当按照总建筑面积的0.3%的比例在物业管理区域内提供必须要得物业管理用房，但最低不低于50平方米，最高不超过300平方米。
物业管理方属于全体也住共同共有；未经业主大会同意，物业管理企业不得将物业管理用房转让、出租或者挪作他用。
第十八条 业主大会可以通过公开招标或者根据业主委员会的推荐选聘物业管理企业。
业主委员会向业主大会推荐后选物业管理企业时，应当至少推荐3个以上具备资质条件的物业管理企业。
第十九条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订书面的物业服务合同。
物业服务合同一般应对物业服务范围、服务项目、收费标准、违约责任等内容加以约定。
业主委员会在于物业管理企业签订物业服务合同时，可以根据物业大会要求就物业共用部分和共用设施设备维护管理、公共区域保洁、公共绿化管理、公共秩序和安全维护、车辆停放管理、物业管理资料管理等服务事项进行约定。
第二十条 物业滚利企业应当自物业服务合同生效之日起30日内，将物业服务合同报物业所在地房产行政主管部门及公伤行政管理部门备案。
如果一方不准备前物业服务合同的，应当自合同期满前60日通知对方。
第二十一条 物业管理企业应当在物业服务合同终止或者解除后的10日内，向业主委员会移交下列事项：
（一）预售的物业服务费用；
（二）全部物业档案资料；
（三）物业滚利用方、场地和其他财务。
违反前款第（一）、（二）项规定，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交的，予以通报，并处以1万元以上10万元以下罚款；违法欠款第（三）项规定，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交的，处以5万元以上20万元以下的罚款。
第二十二条 业主委员会与新选聘的物业管理企业签订物业服务合同时，应当办理物业承接验收手续。同时移交本规定第二十一条规定的事项。
第二十三条 物业管理企业提供物业管理服务，应当按照物业服务合同的约定，并遵守下列规定：
（一）按照国家、省、市规定的技术标准和操作规范实施管理服务；
（二）向业主和物业使用时用人告知物业共用部位、共同设施设备使用的方法、要求及注意事项；
（三）定期听取业主大会、业主的意见和建议、改进和完善管理服务；
（四）及时劝阻和制止业主违反法律、法规、规章及业主公约的行为，并向业主委员会和有关行政管理部门报告。
第二十四条 物业服务收费应当遵信合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
物业服务收费应当实行政府指导价或者市场调节价，具体收费项目、标准和方式按照国家和有关物业服务收费办法执行。
市人民政府制定指导价时应当按质论价、分等计价，按照物业服务范围、项目、要求却顶各级各类物业服务收费标准，报省物价部门批准后实施。
物业管理企业应当实行明码标价，在物业管理取悦内的显著位置，将服务内容、服务标准已经收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第二十五条 前期物业服务合同生效之日至物业交付物业买受人前发生的物业管理相关费用，由建设单位承担。物业交付物业买受人后至前期物业合同终止之日发生的物业服务费用由建设单位和物业买受人在房屋买卖合同中约定承担；未约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
第二十六条 房屋自由部位、自由设备的维修养护由业主自行负责，业主委托物业管理企业对自用部位、自用设备进行维修养护的，服务费用由双方约定。
第二十七条 物业使用中禁止下列行为：
（一）破坏房屋承重结构、主体结构；
（二）损坏或者擅自占用物业共有部位、共用设施设备，移动共用设备；
（三）破坏房屋外观；
（四）违法搭建建筑物、构筑物；
（五）擅自改变物业的使用性质；
（六）侵占绿地，损毁花草树木；
（七）随意停放车辆；
（八）随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（九）违反规定放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声；
（十）擅自设置摊点；
（十一）法律、法规、规章禁止的其他行为。
业主、业主委员会、物业管理企业发现前款行为的，有权劝阻制止；对拒不改正的有权向有关行政管理部门举报。
违反前款第（一）、（二）项规定，有房产行政主管部门予以警告，责令停止违法行为、限期改正；情节严重的，对个人处以1000元以上1万元以下的罚款，对单位处以5万元以下10万元以上罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第二十八条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。按照法律、法规的规定需要办理有关审批手续的，办理后方可进行。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主就共用部位、共用设施设备损坏赔偿、废弃物清运处置、装修人员管理等有关事项签订协议。
物业管理企业发现业主、使用人在房屋装饰装修中出现违反法律、法规、规章或者业主公约的行为，应当依据有关规定或者约定予以劝阻制止；对拒不改正的，应当及时报告业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
第二十九条 发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织维修、更新或者采取应急措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关业主承担。
第三十条 业主对设置于房屋内部的共用设备负有监管责任。
业主应当配合物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备实施维修养护。违反规定，由房产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并可处以1000元以上1万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十一条 任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或者场地。
供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先通知物业管理企业，完工后及时恢复原状；造成损失的，应当予以赔偿。
第三十二条 在不影响通行、消防和安全的前提下，确需经常占用道路或者场地停放机动车辆的，应当征得业主大会的同意，并按规定交纳场地占用费。所得收益归全体业主所有，主要用于共用设施设备的维修养护，也可以按照业主大会的决定使用。
对车辆停放有保管要求的，由车主或者车辆使用人与物业管理企业另行签订保管合同。
第三十三条 住宅物业区域内属于建设单位所有的机动车停车库、停车场在同等条件下应当优先租、售给本物业管理区域内的业主、 物业使用人。
第三十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专户存储，专项用于保修期满后物业共用部位、设施设备的维修、更新、改造、不得挪作他用。
第三十五条 业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中发生纠纷时，可以向房产行政主管部门投诉。
房产行政主管部门接到物业管理纠纷投诉后，对属于本部门职责范围内的，应当及时调查、核实、及时处理，并将处理意见回复投诉人；对属于其他部门职责范围的，应当及时移送有关部门处理，并告知投诉人。
第三十六条 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，业主大会可以决定解除物业服务合同，由物业管理企业承担违约或者赔偿责任。
业主未按照物业服务合同约定交纳物业管理服务费用的，应承担相应的违约责任。
第三十七条 违反本规定应当由其他行政管理部门处罚的，由相应的行政管理部门根据有关法律、法规的规定予以处罚。
第三十八条 本规定自2004年8月1日起施行。
大连市城市管理综合执法规定
辽宁省大连市人民政府
大连市城市管理综合执法规定
2000年6月30日大连市人民政府大政发[2000]66号文件公布 自公布之日起施行
第一章 总 则
第一条 为加强城市管理，维护城市建设秩序，提高行政执法水平和效率，优化执法环境，保护公民、法人和其他组织的合法权益，根据《中华人民共和国行政处罚法》、国务院授权国务院法制办公室《关于在辽宁省大连市开展城市管理综合执法试点工作的复函》和经省政府批准省政府法制办公室批复的《关于在大连市开展城市管理综合执法试点工作的通知》及有关法律、法规的规定，制定本规定。
第二条 在大连市城市和经国家批准的风景名胜区内，进行城市管理综合执法，适用本规定。
第三条 大连市城市管理综合执法局，是经国务院授权国务院法制办公室批复同意、省政府同意，市政府批准设立的独立进行城市管理综合执法的机构。
大连市城市管理综合执法局，具体负责大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区城市区城市管理综合执法工作。
旅顺口区、金州区及各县（市）人民政府和经济技术开发区、金石滩国家旅游度假区、高新技术产业园区管委会，报经市政府同意后，也可以按照国务院法制办《复函》和省政府法制办《通知》精神，依照法定程序组建城市管理综合执法机构，负责本行政区内的城市管理综合执法工作，执法业务上接受市城市管理综合执法局的指导。
第四条 单位和个人应积极支持城市管理综合执法机构执行公务，并有权制止和检举揭发违反城市管理的行为。对有功人员，由城市管理综合执法机构给予表扬奖励。
第二章 职 责
第五条 城市管理综合执法机构具有下列职责：
（一）行使规划和建设用地管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权，强制拆除不符合城市规划和市容标准的违法建筑物、构筑物（含临时建筑）或设施。
（二）行使房地产管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权。
（三）行使建筑市场管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权。
（四）行使市容环境卫生管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权。
（五）行使城市绿化、园林管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权。
（六）行使市政基础设施管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权。
（七）行使公用事业管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权。
（八）行使法律、法规、规章和市人民政府赋予的其他职责。
第六条 城市管理综合执法人员执行公务时，可以行使下列权利：
（一）进入被检查单位或现场进行调查或者依照法律、法规的规定进行检查。
（二）查阅、调阅或复制被检查单位与检查事项有关的资料。
（三）依法采用录音、录（摄）像等手段，取得有关证据材料。
（四）依法实施行政处罚。
（五）依法对违法行为所涉及的工具、物品、证件以及建（构）筑物予以查封、扣押或对证据进行登记保存。
（六）法律、法规、规章规定的其他职权。
第三章 处理程序
第七条 城市管理综合执法机构实施行政处罚要严格遵守法定程序。
对公民处以50元以下，对法人或其他组织处以1000元以下罚款或者警告的行政处罚的，执法人员可以当场填写预定格式、编有号码、加盖城市管理综合执法机构公章的处罚决定书，作出行政处罚。其中，依法给予20元以下罚款或不当场收缴罚款事后难以执行的，执法人员可以当场收缴罚款。
除前款规定的可以当场作出的行政处罚外，实施的其他行政处罚，必须全面、客观、公正地调查。调查终结，由城市管理综合执法机构负责人对调查结果进行审查，对确应受行政处罚的，作出处罚决定，下达处罚决定书；对情节复杂或重大违法行为给予较重的行政处罚，城市管理综合执法机构负责人应当组织集体讨论决定。
城市管理综合执法机构在作出责令停产停业和对公民罚款1000元以上、对个体经营业户罚款2000元以上、对法人和其他组织罚款1万元以上等行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求举行听证的权利；当事人要求听证的，应当组织听证。
第八条 对需要处以降低、吊销资质证书或吊销营业执照的，应提请有关部门依法处理。
第九条 有两种以上违法行为的分别裁决，可合并执行；对同一个违法行为，不得重复处罚。
第十条 城市管理综合执法机构实施行政处罚时，必须遵守下列规定：
（一）开具统一印制的行政处罚决定书；
（二）使用财政部门统一印制的罚款收据；
（三）当场作出罚款处罚决定的（按本规定第七条第二款规定当场收缴罚款除外），应告知被处罚人在15日内到指定的银行缴纳罚款；
（四）告知当事人应有的权利；
（五）罚款和没收的财物全部上交同级财政。
第十一条 城市管理综合执法机构，应严格在本规定设定的职责内从事行政执法工作；实施行政处罚，应按照《中华人民共和国行政处罚法》的规定执行；行政执法文书必须使用经市政府认可的文书。
第十二条 城市管理综合执法机构实施强制措施时，必须遵守下列规定：
（一）向当事人发出经城市管理综合执法机构有关负责人签发的通知书，并可以要求有关单位予以协助；
（二）实施查封、扣押时，应制作清单，写明财物的名称、种类、规格、数量和完好程度等，由承办人和当事人签名或盖章。清单由执行单位和当事人各执一份；
（三）查封、扣押的期限不得超过一个月。特殊情况经城市管理综合执法机构批准可延长期限一个月；
（四）可以委托有关单位和个人保管被查封、扣押的物品，保管费由被查封、扣押人支付；
（五）违法建筑物、构筑物和设施需要强制拆除的，应向当事人发出限期拆除通知书，逾期不拆除的，予以强制拆除，所需费用由当事人支付或以料抵工。
第十三条 当事人对城市管理综合执法机构处罚不服的，可依法向本级人民政府、管委会申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼；当事人逾期不申请复议、不起诉又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第十四条 城市管理综合执法人员的执行公务时，应统一着装，佩戴执法标志，秉公执法，严格执法程序，并持市政府法制办审核颁发的行政执法证。
第十五条 对侮辱、殴打城市管理综合执法人员、防碍城市管理综合执法人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十六条 城市管理综合执法人员因玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等原因造成违法行为得不到及时纠正和处理，给国家和人民利益造成损失的，由其所在单位给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四章 附 则
第十七条 本规定由大连市人民政府负责解释。
第十八条 本规定自发布之日起施行。