最新房地产政策解读

奚正辉


　　2010年4月17日，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），该政策可谓空前严厉，政策出台之后的2个月内房价小幅下挫，交易量严重萎缩，但是3个月之后，价格与价格都出现反弹。由于中国的货币政策还非常宽松，经济稳步快速增长，物价也在上涨，故房地产价格没有下调。高房价严重影响了普通居民的居住问题，导致居民居住困难及改善居住困难。而且，高房价导致居民的收入都花费在房屋上，使其没有多余的钱去改善其它生活质量，也影响了其它行业的消费与发展。
　　居住是老百姓的民生问题，政府必须出面解决。近期，国家陆续出台了严厉的政策打压房价，主要有：2010年9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部出台了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）。2010年10月7日，上海市市政府批转《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》（沪府发〔2010〕34号）
本律师长期从事房地产交易投资，将新旧政策进行了比较，并简单总结如下，供需要的读者参考适用：

一、住房贷款中第二套住房认定标准
　　若有下例情形之一，就被认定是第二套住房贷款（其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款）：
1、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）已登记有一套成套住房的；
2、借款人已利用贷款购买过一套住房（即使该住房已经出售），又申请贷款购买住房的。

二、契税政策变化
　　对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
注：增加了该住房属于家庭唯一住房。

三、个人所得税的变化
　　对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
　　注：原来规定是可以先缴纳保证金，1年内重新购房可以退保证金。但是对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，依旧免征个人所得税。

四、限购房屋
　　2010年10月7日起，暂定上海市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手房）。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

五、境外人购房
1、境外机构和个人在中国境内不得购买非住宅，除非先设立外商投资企业。
2、境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。（内部要求只能买一套）


奚正辉 律师 上海中建中汇律师事务所
中国人民银行


中国人民银行、中国工商银行、中国农业银行、中国银行关于印发《主要农副产品购销资金专户管理实施办法》的通知

银发〔1993〕148号


1993年5月29日，中国人民银行

人民银行、工商银行、农业银行、中国银行各省、自治区、直辖市分行，计划单列市分行：
根据党中央、国务院的指示精神和中共中央办公厅、国务院办公厅《关于做好今年夏季逐副产品收购工作的通知》的要求，为了做好收购资金的供应和管理工作，防止“打白条”现象的发生，我们制定了《主要农副产品购销资金专户管理实施办法》，现予印发，请遵照执行。现就有关事项通知如下：
一、农副产品收购工作涉及面广，政策性强。请立即将本办法向党政部门汇报，在地方党政的领导下，由人民银行组织各专业银行具体实施，收购企业及财政部门配合落实。
二、在组织实施过程中，对出现的新情况和新问题，要及时向各自总行反映。
三、各专业银行和各地人民银行分行要结合本行、本地情况，制定实施细则，于6月底前上报人民银行总行。

附一：主要农副产品购销资金专户管理实施办法

第一章 总 则
第一条 农业和农副产品收购问题事关国民经济的稳定发展和农民的切身利益，为了做好收购资金的管理和供应工作，防止收购“打白条”现象的发生，根据党中央、国务院的指示精神，特制定本办法。
第二条 农副产品购销资金专户的对象和范围。凡从事粮、棉、油以及糖料、烟叶、茶叶、蚕茧、生猪、羊绒毛等大宗农副产品购销的国营商业、供销、外贸、农垦系统的企业（简称收购企业，下同）及其开户银行，均为专户管理的对象。
第三条 农副产品购销资金管理的基本原则是：计划单列，多方筹措，专户立帐，体内循环，违规追究，处罚兑现。

第二章 专户的设置
第四条 为确保农副产品收购资金的合理使用，防止挤占、挪用、截留的现象发生，收购企业只能在一家专业银行开户并设立收购专户，专业银行必须在人民银行设立专户。
第五条 收购企业要在开户银行分别开设农副产品购销存款专户、贷款专户，其他经营业务存款户、贷款户。企业农副产品购销业务帐上反映的资金收付分别在存款专户和贷款专户核算；其他业务经营帐反映的资金收付分别在其他经营业务存款户和贷款户核算。
第六条 专业银行在开户人民银行设立“农副产品收购存款”专户和“农副产品收购贷款”专户。全额反映财政拨补资金，企业销贷回笼资金，专业银行筹措的收购资金和人民银行用于收购的再贷款支情况。

第三章 专户资金的筹措和管理
第七条 农副产品收购资金实行“计划单列，多方筹措”的原则。农副产品收购所需的贷款规模由人民银行在信贷计划中实行单列，明确各专业银行发放贷款所需规模，专业银行必须及时配足贷款规模，不得影响收购资金的投放。收购所需资金按照分级分部门负责的原则，由收购企业、财政、农业银行、工商银行、中国银行和人民银行共同筹措落实，并逐级落实到县人民银行存款专户。
第八条 专户资金来源。实行农副产品购销资金新老划断。从今年起，凡各部门应承担的收购资金任务数，要在收购季节到来之前及收购期间逐月进入专户存储。
（一）企业的资金。包括企业调销农副产品回笼款、清理收回挤占挪用的收购资金、收回农副产品拖欠贷款（剔除归还银行的贷款）及其它应用于农副产品收购的资金。
（二）财政应拨补款项。根据国阅〔1993〕47号会议纪要关于“老帐要清，逐步消化；新帐要扣，逐月扣清”的要求，对企业1991年底前及1992年新发生的财务挂帐，要提出分年消化计划，并及时足拨补。从1993年起，财政必须按月拨补应拨补款项，不允许出现新的挂帐。以上财政拨补款项要一律通过人民银行联行汇划，进入专户核算。
（三）专业银行庆筹措的收购资金，包括根据要求从当年新增存款中提取用于收购的资金、农采贷款下降的资金、专业银行上级行下拨的用于收购的资金、专业银行提供的粮食预购定金和棉花贴息贷款的资金，都必须在收购开始前及收购期间分期进入在人民银行的存、贷款专户。
（四）人民银行提供的收购资金。包括人民银行从专业银行农副产品收购存款专户中收回的再贷款、人民银行提供用于粮食预购定金和棉花贴息贷款的资金、人民银行根据逐副产品库存值增加提供的收购资金，以及因专业银行头寸不足而临时垫付的资金。
第九条 专户资金只能用于属于本办法管理的农副产品收购所需资金的支付及与收购有关的费用开支和上交利税。在收购期内，收购企业动用专户资金时，必须经开户银行信贷部门审查同意；收购期间专业银行动用专户资金时，必须经同级人民银行计划资金部门审查同意。

第四章 购销资金的清算和归位
第十条 调销农副产品，购销双方必须签定经济合同，并注明结算方式、付款期限和违约责任等内容。农副产品根据合同调销后，购销双方要保证钱贷两清，付款企业开户银行要保证将所有贷款通过人民银行联行专项汇划。付款企业资金不足时，开户银行可按售贷政策给予临时贷款支持。
第十一条 异地调销农副产品，使用委托收款和汇兑办理转帐结算。在结算凭证上要加盖专用戳记。
第十二条 农副产品同城移库或集并时，应使用银行转帐支票方式办理贷款结算，在结算凭证上加盖专用戳记，并单独向人民银行提出交换，资金进入存款专户。
第十三条 农副产品销贷款回笼后，资金必须保留在专业银行在人民银行的收购资金存款专户帐上。如收购季节已过，收购任务完成，专户资金可按如下顺序处理。
（一）人民银行收回当年投放的收购再贷款。
（二）专业银行在保证收购季节到来时，收购资金如数归位并进入专户的前提下，可以临时调剂使用。

第五章 检查与罚则
第十四条 各级银行计划资金、信贷、会计、稽核部门要建立一套完整的统计、监测、考核和检查制度，对农副产品收购资金的筹措，使用和归位，银行贷款的物资保证、结算资金占用等情况进行检查，保证专户资金的安全，实现体内循环。
第十五条 经检查稽核发现有以下情况者，作如下处理：
（一）对不按本办法规定实行专户管理的收购企业，专业银行要停止对该单位的收购贷款；对不实行专户管理的地区和专业银行，人民银行一律停止对该地区和专业银行的再贷款。
（二）对收购企业调销回笼货款等收购资金不进专户的，专业银行要停止贷款，并有权从该企业一般结算存款户中扣划；对专业银行资金不进专户的，人民银行要停止发放再贷款，并有权从专业银行在人民银行的存款户中扣划。
（三）对收购企业挤占、挪用、截留收购资金的，取消贷款优惠利率，并按挤占挪用贷款加收罚息，企业支付的罚息不得进入成本。其开户银行要坚决扣收被挪用的收购资金。
（四）付款企业开户银行对加盖农副产品调销专用戳记的付款凭证或托收凭证，必须优先付款，并通过人民银行联行汇划，不得故意退票、压票或延迟付款。否则按现行有关规定，加倍罚款。
第十六条 严肃农副产品收购资金管理纪律，对各部门应到位的资金不能及时足额到位的，对当年财政应拨未拨、造成收购资金缺口的，对截留财政拨补款项的，对挤占挪用收购资金搞房地产、开发区以及高利率拆借或从事其它经营的，对企业及主管部门农副产品调销回笼款不能及时归还银行贷款的，对农副产品调销后不能通过人民银行联行及时清算货款造成资金拖欠、影响收购资金归位的，对各级专业银行和人民银行挪用收购资金的，一经发现，要立即查明原因，分清责任，采取有力措施及时解决，并要追究有关部门领导和当事人的责任。

第六章 附 则
第十七条 各省、自治区、直辖市、计划单列城市人民银行要在当地政府的领导下，会同当地有关专业银行，根据本办法规定，结合本地实际情况，制定实施细则，报总行备案。
第十八条 本办法自1993年6月1日起执行。
第十九条 本办法解释权属于中国人民银行总行。

附二：主要农副产品购销资金专户管理银行会计核算手续
为加强和改善农副产品购销资金的管理，防止资金流失，切实维护农民的利益，根据《主要农副产品购销资金专户管理实施办法》的规定，特制定本银行会计核算手续。
一、帐户设置与凭证使用
1．共民银行增设专用帐户
（1）在“××银行存款”科目一下，增设“农副产品专用存款”帐户，用于核算纳入专项管理的农副产品资金的转入和支拨。
（2）在“××银行贷款”科目下，增设“农副产品专用贷款”帐户，用于核算纳入专项管理再贷款的发放与收回。
2．专业银行增设专用帐户
（1）在“人民银行往来”科目下，增设“农副产品专用存款”帐户，其核算内容与人民银行增设的“农副产品专用存款”帐户相对应。
（2）在“人民银行往来”科目下，增设“农副产品专用贷款”帐户，其核算内容与人民银行增设的“农副产品专用贷款”帐户相对应。
（3）在农副产品购销企业及主管部门原存款科目下增设“农副产品专用存款户”，用于核算农副产品购销企业及其主管部门自筹、财政和主管部门拨补，银行注入资金以及购销款项的收付。
（4）在农副产品购销企业原贷款科目下增设“农副产品专用贷款户”，用于核算纳入专项管理的农副产品贷款的发放与收回。
3．凭证使用
为简化会计核算手续，不再增设专用会计凭证。银行在办理与此相关的业务时，应在有关凭证和联行报单摘要或用途栏内加盖明显的“农采资金”戳记。使用电报汇款时，应在电报格式用途栏注明“农采资金”四字。使用电子联行汇款时，应单独填制电子联行转汇清单。转汇清单、往帐清单和来帐清单中的农副产品采购资金汇款应逐笔在备注栏内注明“农采资金”字样。
二、农采资金筹措与贷款发放的核算
1．财政拨补款项的核算
财政拨付收购企业弥补亏损的款项，应采用汇兑结算方式（同城使用转帐支票），通过人民银行联行和专业银行专用存款帐户逐级下拨到基层收购企业。
汇出地人民银行管辖行的会计分录为：
借：中央预算支出
（或借）：地方财政库款
贷：联行往帐
汇入地人民银行基层行的会计分录为：
借：联行来帐
贷：××银行存款——农副产品专用存款户收款单位开户银行的会计分录为：
收（贷）：××存款——××农副产品专用存款户
付（借）：人民银行往来——农副产品专用存款户
若收款单位开户行未在人民银行开户，其款项应由其管理辖通过辖内往来（或县辖往来）划转。
专业银行管辖行的会计分录为：
收（贷）：支行辖内往来
付（借）：人民银行往来——农副产品专用存款户专业银行基层行的会计分录：
收（贷）：××存款——××企业农副产品专用存款户
付（借）：支行辖内往来
2．企业自筹采购资金的核算
采购企业筹措的农副产品收购资金应填制转帐支票送交其开户银行。开户银行的帐务处理分录为：
收（贷）：××存款——××企业农副产品专用存款户
付（借）：××存款—××存款户
开户银行应同时填制转帐支票，将上述款项转存人民银行专用帐户，人民银行收到转帐支票的会计分录为：
借：××银行存款——存款户
贷：××银行存款——农副产品专用存款户
专业银行根据人民银行已受理此项业务的回单，作如下帐务处理：
收（贷）：人民银行往来——存款户
付（借）：人民银行往来——农副产品专用存款户
若采购企业开户行是未在人民银行开户的基层行，此项资金应由管辖行汇总后向人银行办理转存。
3．收购企业主管部门自筹与拨补款项的核算
（1）企业主管部门自筹资金的核算
企业主管部门自筹应拨补收购企业的资金的核算同2．之规定。
（2）企业主管部门拨补款项的核算
企业主管部门对收购企业拨付的农采资金，应填制汇兑结算凭证（同城使用转帐支票）并提交开户的专业银行。
企业主管部门开户行收到拨款凭证后帐务处理分录为：
收（贷）：人民银行往来——农副产品专用存款户
付（借）：××存款——××企业主管部门专用存款户
专业银行帐务处理后，应于次日将汇款凭证单独送交开户的人民银行（不通过同城清算）。人民银行的会计分录为：
借：××银行存款——农副产品专用存款户
贷：联行往帐
汇入地人民银行及专业银行收到拨补款英的收务处理手续同1．之规定。
4．专业银行筹资的核算
专业银行根据筹资有关规定，填制转帐支票，将筹措的农副产品收购资金转入人民银行开立的专用存款户内，人民银行收到专业银行送来的转帐支票，做如下处理：
借：××银行存款——存款户
贷：××银行存款——农副产品专用存款户
专业银行根据人民银行已受理此项业务的回单，作相应的帐务调整，分录为：
收（贷）：人民银行信来－存款户
付（借）：人民银行往来－农副产品专用存款户
5．银行发放农采资金专用贷款的核算
（1）人民银行向专业银行发放农采资金再贷款的核算。
人民银行向专业银行发放农采资金再贷款，应由申请贷款的专业银行填制借款凭证，经人民银行计划资金部门批准后，送人民银行会计部门作帐务处理，其会计分录为：
借：××银行贷款——农副产品专用贷款户
贷：××银行存款——农副产品专用存款户
专业银行的会计分录为：
收（贷）：人民银行往来——农副产品专用贷款户
付（借）：人民银行往来——农副产品专用存款户
（2）专业银行向收购企业发放农采资金贷款的核算。
专业银行向收购企业发放农采资金贷款，应由收购企业填制借款凭证，经专业银行信贷部门审批同意后，送会计部门办理帐务处理手续，专业银行的会计分录为：
收（贷）：××存款——××企业农副产品资金专用存款户
付（借）：××贷款——××企业农副产品资金专用贷款户
三、农采资金现金供应的核算
1．企业向开户银行支取采购现金时，应填制现金支票，其开户银行的分录为：
收（贷）：库存现金
付（借）：××存款—××企业农副产品资金专用存款户
2．专业银行向人民银行支取农副产品采购专项现金时，人民银行应纳入该行专用存款户核算。其分录为：
借：××银行存款——农副产品资金专用存款户
贷：发行基金往来
四、农副产品调销款的核算
1．农副产品异地调销的会计核算。农副产品异地调销，应采用汇兑或委托收款结算方式，通过专户和人民银行汇划资金，具体结算方式由购销双方商定。
（1）采用汇兑结算的，应由农副产品购入方企业填制汇兑凭证，并送交开户银行。开户银行的帐务处理分录为：
收（贷）：人民银行往来——农副产品专用存款户
付（借）：××存款——××企业农副产品专用存款户
若采购企业开户行是未在人民银行开户的基层行处，则应通过支行辖内往来（或县辖往来），划至管辖行，再由其管辖行转划人民银行。
人民银行接到专业银行提交的汇兑凭证后，会计分录为：
借：××银行存款——农副产品专用存款户贷：联行往帐
汇入地的人民银行的会计分录为：
借：联行来帐
贷：××银行存款——农副产品专用存款户汇入行专业银行的会计分录为：
收（贷）：××存款——××企业农副产品专用存款户
付（借）：人民银行往来—农副产品专用存款户
若农副产品销售方企业的开户银行未在人民银行开户，则其款项应由其管辖行通过支行辖内往来（或县辖往来）划转。
（2）采用委托收款结算方式的，应由收款单位填制委托收款结算凭证，并连同购销合同一并提交其开户银行。由收款单位开户行直接向付款单位开户行寄发委托收款凭证，付款单位开户行接到委托收款凭证后，按照委托收款结算方式的规定，比照上述汇兑结算方式的会计核算规定，将款通过人民银行联行划转收款单位。
2．同城农副产品的集并，移库或调销的会计核算。
农副产品同城集并、移库或调销，应由调入方企业填制转帐支票办理贷款结算。
付款单位开户行的会计分录为：
收（贷）：人民银行往来——农副产品专用存款户
付（借）：××存款——××企业农副产品专用存款户
人民银行的会计分录为：
借：××银行存款——农副产品专用存款户（付款行户）
贷：××银行存款——农副产品专用存款户（收款行户）
收款单位开户银行会计分录为：
收（贷）：××存款——××企业农副产品专用存款户
付（借）：人民银行往来——农副产品专用存款户
若收、付款单位开户行未在人民银行开户，则其款项通过辖内往来交其管辖行填制转帐支票办理结算。
五、农副产品专用资金收回的核算
农副产品收购企业调销款回笼后，人民银行应收回当年投放的再贷款。专业银行应收回当年投放的贷款。
1．人民银行收回农副产品专用再贷款的核算，会计分录是：
借：××银行存款——农副产品专用存款户
贷：××银行贷款——农副产品专用贷款户
贷：金融机构往来收入——××银行利息收入户
2．专业银行收回农副产品专用贷款的核算。
收（贷）：××贷款——××企业农副产品专用贷款户
收（贷）：营业收入——××利息收入
付（借）：××存款——××企业农副产品专用贷款户
有关具体核算，各行还可根据具体情况补充核算手续。