商品房以外的房屋买卖合同纠纷的处理实务

zsg


　　目前，我国存在着多种性质的房屋，主要可分为商品房和非商品房。商品房是指房地产公司开发建造的可在市场上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售给个人的房改房和按照地方人民政府政策指导价购买的经济适用房，单位集资房和安居房，城镇私有房屋以及在农村集体土地上建造的村证房等。
　　最高人民法院于2003年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，为审理商品房买卖合同纠纷提供了法律上的依据。而在现实生活中，更为常见的则是非商品房买卖合同纠纷。非商品房因其地理位置优越，价格相对便宜，吸引了众多二手房买主。但因为我国对非商品房的买卖设置了许多限制，又没有很明确的对二手房买卖的司法解释，致使在买卖发生后容易产生纠纷。大多数的情况是一方在买卖后反悔，要求认定买卖合同无效。那么，这几种房屋的买卖合同是否有效呢？
　　一、房改房买卖合同效力。
　　1．1994年国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工。分为三种方式，一种是以市场价购买，产权完全归个人；一种是以成本价购买，产权也归个人；一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有。
　　2．1999年为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。以成本价购买的住房其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款，全部产权归住房所有权人所有后再进行交易，交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易，按规定缴纳有关税费后，交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当得所部分上交同级财政，专项用于住房补贴。
　　3．实践当中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但两三年以后房价涨至十几万时，肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往起诉至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要理由是：原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房主证，无权卖房；签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产；房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意应属无效；《城市房地产管理法》和〈〈城市私有房屋管理条例〉〉规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。那么，原房主的说法是不是能站得住脚呢？是否能导致买卖合同无效？
　　以尚未办理房产证为由主张合同无效者：其理由是根据〈〈城市房地产管理法〉〉和〈〈物权法〉〉的相关规定，只有取得房产证和房产登记以后，原房主才有房产所有权，才能将房产转让。因此，在未取得房产证前，原房主还不是法律上认可的所有权人，对房屋就进行出卖的行为当然无效。张律师认为此说法不正确。主要理由是：虽然在房产证办理下来之前，原房主尚未取得法律上的所有权，但其在向单位出资购买所住房屋后，已经构成了事实上的房主，且房产证也正在申办之中，应当认定原房主具有处分该房产的权利。即使原房主没有房产证就出卖房产，依据〈〈合同法〉〉51条的规定，也是一种效力待定的合同，而不是无效的合同。当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。
　　签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？律师认为如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授权委托书，买方则有理由相信是夫妻共同的决定，卖方构成表见代理，买方构成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进行了追认，也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可，则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。
在买卖任何性质房屋时，为了将来没有任何后顾之忧，买方应当让卖方夫妻两人共同签名，以防将来产生争端。
　　房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意是否有效呢？在房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题，买房者取得房产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但当房改是以标准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主对于房屋只享有部分产权，房产证上也肯定标明了共有权人。此时，买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主，应当知道还有单位的产权。买房人不构成善意取得，买卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了认可，则应当认定合同有效。如果单位在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的，应当予以撤销。
　　法律规定对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时，均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时没有进行登记是否导致合同必然无效呢？律师认为《城市房地产管理法》和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规，而不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和进行房产变更登记是两种法律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。
　　我国合同法司法解释一第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”〈〈物权法〉〉第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
　　总之，买卖房改房合同如果没有极其特殊的情况，一般情况下是有效的。法律会支持已经成立并生效的合同，保护善意第三人的合法权益，维护合同的稳定性，保护“诚实信用”这一民法的帝规则。和商品房买卖合同相比，最大的不同点就是在交易时，必须支付土地使用权出让金，在其他方面没有很大的区别。
　　二．集资房、安居房买卖合同效力。
　　１．我国经济适用房包括集资房和安居工程房。集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的国有划拨地上兴建的住房。由单位进行了补贴，个人也出资购买，产权归职工个人所有。安居工程房是由政府批准并提供划拨地兴建、由符合购买经济适用房条件的个人出资购买的保本微利房。
　　２．按照建设部１９９９年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和２００４年出台的《经济适用住房管理办法》及国务院２００７年８月７日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，经济适用房经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定，在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的,由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售,或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房;任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房;单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。
　　３．但在实践中，也出现了买卖此两种经济适用房的情况。经济适用房在有的是买卖房号，有的是在居住后五年内出卖，有的是在居住五年后出卖。在房地产市场涨价的情况下，有的卖方反悔，起诉至人民法院请求确认买卖合同无效。理由大致有：将单位集资房卖给了非本单位人员，其没有本单位职工购房资格；在房产证未办理下来之前就卖了楼号，买卖房屋必须要有房产证，无证买卖无效；原房主未居住满五年就将经济适用房卖掉，违反国家政策；原房主将经济适用房卖给了不符合购买经济适用房的买方，违反国家政策无效等等情况。那么，他们的这些观点是否能成立？是否能导致合同的无效呢？
　　３．律师认为，在国务院２００７年８月７日出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以前，经济适用房买卖合同依据《合同法》的规定是有效的，也是可以得到履行的，房管部门应当办理过户登记。合同是双方真实意思的表示；买房人构成善意第三人；将房屋卖给外单位职工，原房主居住未满五年或卖给不符合购买经济适用房的条件的买方，虽然不符合相关经济适用房相关的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据，且房屋管理部门也会予以办理过户登记。
　　４．律师认为，经济适用房和商品房有很大的区别，政策性极强，相关的政策规定越来越严格。经济适用房的原房主只有有限的产权，经济适用房不能自由在市场上流通。通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。为此，石家庄市已经在２００７年６月份叫停了集资房和经济适用安居工程房的过户登记。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是国务院发布的意见，虽然不是行政法规，不是认定合同有效性的依据，但具有强制性，房屋行政管理部门必须遵照执行。买卖双方如果违反了相关规定，则不能办理过户手续。因此，今后，虽然经济适用房的买卖合同是有效的，但存在履行上的障碍。即使原房主配合办理过户，房屋管理部门将不会单纯依据双方的合同，在交纳相关出让金后为新房主办理过户登记。新房主将无法取得房产证，不受法律的保护。因此，律师认为，买卖合同虽然有效，但无法得到履行，经济适用房不能在市场上自由流通。如果想买经济适用房，只能通过正当渠道，通过政府购买，而不要和原房主自由协商购买。
　　三．村证房（小产权房）买卖合同效力。
　　１．在农村集体土地上，只为本集体内部成员兴建的房屋为村证房，或称小产权房。由于是在集体土体上的房屋，而未经过征收转为国有土地，因此，无法取得市证，或称大产权。
　　２．在本集体内部成员之间的房屋买卖合同是有效的。
　　３．非本集体内部的成员或城市居民，没有在本集体购房的资格，双方所签订的买卖合同是无效的。即使有的集体出台相关政策，允许外集体或城市居民购买，但村规民约无法对抗法律和行政法规。首先，这类房屋买卖必然涉及到宅基地和集体土地的买卖，而宅基地买卖、集体土地的买卖是我国法律、法规所禁止的。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。第三，目前，农村这类房屋买卖无法办理产权变更登记，故买卖虽完成，但买受人始终无法获得所有权人的保护。第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求关系到其生存权益。因此，所签订的合同均为无效。律师提醒那些图便宜的买房者，村证房万万买不得，买房人不会取得房管部门的房产证，得不到法律保护，随时都会被认定为无效，在房屋拆迁时也不会得到充分的补偿。
房改房买卖合同有效吗？
［案情］李某房屋是以成本价在房改中买到的，并领有私房所有权证和划拨土地使用权证。2003年李某将此房卖与某，并办理了房屋所有权过户手续。2005年该房确定被拆迁，开发商给出的补偿价大大高于当初李某收取某的房价。李某认为，自己卖出的房屋是房改房，出卖时未经单位同意，且未办理土地变更登记，所以买卖不能成立。李某要求确认买卖合同无效，自己应得拆迁补偿款。为此，双方发生纠纷。
［争议］李某与某关于房改房买卖合同的效力，是本案争议的焦点。李某认为已售公房（房改房）上市时，必须争取原产权单位同意，必须办理土地过户手续，否则就是无效的。某认为，房管局既然为他办理了房屋产权变更登记，就说明交易是合法的，合同应是有效。
　　［律师解析］房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说，职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价，而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的产权只有部分产权，与出售单位构成共有关系，以成本价取得的产权是完全产权，房屋归职工个人所有。但在两种产权类型下，房屋所占土地一般还都是划拨土地，即实际上职工个人在从单位购房时并没有缴纳土地出让金。1999年出台的《河南省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》，标志着河南省大部分地区都放开了已售公房的交易市场。该《办法》第八条规定，以成本价购买的公有住房和以标准价购买的公有住房可以上市交易。第十条规定，已购公有住房上市交易时，房屋产权人应到房地产交易市场办理上市确认和交易手续。办理手续时应持身份证明和房屋所有权证，提供房屋产权共有人同意上市交易的书面意见，居民个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位同意上市交易且在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。该《办法》还规定，已购公有住房上市交易，应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，由土地管理部门负责办理土地使用权转移登记。
　　本案中李某是以成本价购买的公房，因而其享有完全产权，所以他可以不必征求单位的意见就可以自行决定申请交易。李某以未经单位同意为由否定交易的效力，是没有根据的。那么李某与某间的交易有无缺陷呢？当然是有的，那就是没有依法上缴土地出让金，没有办理土地使用权变更登记。但是土地使用权变更登记与房屋所有权变更登记可以是分别进行的，没有变更土地使用权只能说明某没有取得土地权，并不因此否定房屋所有权变更的效力。所以李某与某签订的合同经过了房屋登记，是有效的，李某的房屋已转移为某所有，李某不能再享有拆迁补偿款。
　　房改房交易时没有按规定缴纳土地出让金和办理土地使用权转移登记是常常为大家和政府部门忽视的环节。
房改房买卖应注意的事项
　　自今年我市允许房改房正式进入二级市场交易以来，房改房上市交易日益增多，如何确保房改房买卖双方的权益渐受关注。日前，记者就此相关的一些问题走访了市房管处发证办有关人士。
　　据该办副主任介绍，产权证是确定房屋权属的唯一标准。因此，
购买房改房首先要验证原产权人是否有产权证，房改房的产权证是否可靠，是否被用于抵押、典当等，这可以通过房管部门查验便一目了然。假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件，那就要提高警惕了，以防上当受骗。在查验产权证时，还要注意产权证上的名字，房主与卖房人是否同一个人？若不是同一个人，则必须搞清他们之间是什么关系？这种关系是否可靠？特别是，产权证的产权分配比例必须明确，如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，此外，有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产，购买时必须了解清楚，以免引起不必要的纠纷。
　　其次，按规定，房改房在同等价格条件下，原产权单位拥有优先购买权。因此，房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，这些单位一般被列为特殊单位，有些可能不宜有外人入住，这种公房在单位没有同意之前，不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询，明辨真假。
　　第三，确认产权证的准确面积。应该了解的内容包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。产权证上一般标明的是有关部门勘验过的建筑面积。确认所购房屋是否有私建私搭部分，如柴火间部分，往往系房东私自搭建，属违章建筑，并不受到法律保护。
房改房买卖须知：
近期，广州市进一步放宽了房改房上市的条件，今后房改房上市售卖无须单位同意，单位也不再享有优先购买权。这一举措标志着广州市房改房交易的彻底解禁，为房改房交易节省了不少时间，房改房上市的速度进一步加快。据了解，这次最后解禁的房改房，其中一部分是1998年与1999年期间为了抢搭福利分房“末班车”而建的，楼龄较短；另外还有一部分环境优美、管理良好的学校等单位的房改房。这些房改房小区大都位于市中心核心地区，地段优势明显，价格较便宜，管理费用也相对低廉，目前老城区一手楼供应量小、楼价居高不下，许多有置业需求的买家将眼光投向了市区内的房改房二手市场。
　　那么，房改房交易有哪些程序？新政策出台之后，在交易过程中还有哪些注意事项呢？本文编者将从这一新政策出发，结合现行房改房交易程序及部分交易案例，阐述二手房改房交易中存在的一些问题，希望能给有心购买二手房改房的买家有所帮助。
购买回迁房宜慎重：
　　先生在荔湾区看中一套回迁房，楼龄10年左右，价格比同等水平的房改房便宜20%左右，但业主还没有拿到房产证，手上只有经房管部门鉴证的拆迁协议、回迁证明和收楼通知书等。先生对房子比较满意，房价又较低，加上房产中介撺掇他说，可以通过“公证赠与”的形式先买下房子，等原业主拿到房产证后在转到先生名下，于是先生便想把房子买下来。后来先生听一个地产界的朋友说，未取得房产证的回迁房不能上市交易，房产中介所说的赠与买房方式事实上存在许多风险。首先，假如回迁房因种种原因领不到房产证，业主就无法转名登记；其次，公证赠与是无偿的，一般只发生在亲戚朋友之间，在二手房交易中，假如原业主在收钱后反悔，买家可能会房财两空；另外，假如原业主有不良贷款的话，法院需要查封其财产，以赠与形式出售的房屋也在查封之列。所以业主在购买回迁房的时候，应注意查看是否有房产证明，假如原业主仅有拆迁协议、回迁证明等而没有房产证的话，最好不要轻易购买。
房改房上市交易程序：
　　新政出台之后，房改房上市交易程序明显简化，凡属房改房买卖、交换、拍卖、抵押的，可由当事人凭房产证直接到市房地产交易所申请办理；属房改房赠予的，可由产权人直接向市房地产估价所申请办理。概括起来，房改房上市交易要经过如下程序。首先，买卖双方向交易所提交有关资料和交易申请。其中买方要提交身份证明等资料，卖方则要提交房地产权证、测绘图、身份证明等资料。交易所向双方出具收据。其次，交易所对拟买卖的房改房进行验价、审核、核定税费，卖方持收据到交易所领取《过户通知书》。另外，缴交费用。卖方持《过户通知书》等资料到房改办办理房改房上市补交公摊面积价款或土地出让金审核。双方按规定缴齐契税、印花税、房地产交易服务费等税费后办理过户手续。最后，交易所向买方核发房产证。

部分不能上市交易的房改房：
　　房改房上市交易彻底解禁，并不意味着所有的房改房都可以上市交易，其中以下几种房改房就不能上市交易：
云南省人民政府


云南省整顿财政周转金、部门有偿使用资金实施办法
云南省人民政府



为进一步贯彻落实党中央、国务院关于深化金融改革、整顿金融秩序的有关政策精神，确保清理整顿财政周转金、部门有偿使用资金各项工作的完成，根据《国务院办公厅转发财政部整顿财政周转金方案的通知》（国办发〔1999〕1号）和财政部《关于清理整顿部门有偿使用资金
具体实施意见的通知》（财预字〔1999〕56号）以及《云南省人民政府办公厅转发国务院办公厅整顿财政周转金方案文件的通知》（云政发〔1999〕41号）要求，结合我省实际，制定本实施办法。
一、清理整顿范围
（一）财政周转金及其他有偿专项资金。全省各级财政部门设置、管理并按照有偿原则周转使用的财政资金，包括财政周转金和其他有偿或有偿无偿结合使用的政府财政专项资金（以下简称财政有偿资金）。
（二）政府其他部门有偿使用资金。各级政府除财政以外的其他职能部门利用财政预算内、预算外及其他财政性资金实行有偿使用的资金，包括利用临时性调度资金、间歇资金、拆借资金及暂付款进行有偿使用的资金（以下简称部门有偿资金）。
预算内有偿使用的资金主要包括无偿拨款改有偿使用，采取收入退库或退税方式进行有偿使用，行政性收费和政府基金有偿使用等。
预算外有偿使用资金主要包括利用间歇资金周转使用、将预算外资金有偿使用等。预算外资金范围按《国务院关于加强预算外资金管理的决定》（国发〔1996〕29号）规定进行界定。
其他有偿使用资金主要包括用上级单位补助资金进行有偿使用，占用费及利息转入，从各种财政性资金账户拆借资金有偿使用等。
（三）国家法律、法规及国务院有明确规定可以有偿使用的资金，即全国人大、国务院批准同意可以有偿使用的政府财政性资金，经申报确认后，可不列入整顿范围。
二、清理整顿工作的组织领导
（一）省政府将成立由政府领导挂帅，财政、审计、监察、人民银行等部门领导参加的清理整顿工作领导小组，全面负责全省财政有偿资金、部门有偿资金清理整顿工作的组织领导。领导小组下设办公室，在省财政厅办公，具体负责清理整顿的日常工作。县以上人民政府要成立相应的
领导机构，组织领导并做好本辖区的清理整顿工作（各地州市领导机构设置情况，请于1999年8月底以前报省财政厅）。
（二）各级财政部门在本级政府清理整顿领导机构的领导下，全面负责财政周转金、部门有偿资金清理整顿各项工作的实施。各级财政部门要由主要负责人牵头，组织专门工作班子，开展清理整顿的各项工作。
三、清理整顿工作的主要内容
（一）停止发放有偿资金。
从1998年12月1日起，各级财政有偿资金、各级政府职能部门有偿使用资金一律停止发放，只收不借。
（二）清理核实债权、债务，如实申报资金情况。
各级财政和有关部门在清理核实账目的基础上，将所管有偿资金设置的政策依据、性质及截止1998年12月31日的资金来源、规模、投向、回收管理情况、财务决算和统计报表（附表）等向同级财政部门申报，由财政部门汇总，上报本级清理整顿领导机构，并逐级上报上级财政
部门。
省级政府部门有偿资金由省政府各职能部门汇总核实并经部门主管领导签批后，按财务管理关系向财政厅申报；省以下财政和部门有偿资金由地州市级财政逐级汇总核实后报省财政厅。
（三）制定清理整顿实施细则和整顿方案。
1．各地州市政府（行署）要按照中央和本实施办法的规定，结合本地实际，制定本地区整顿财政周转金、部门有偿资金具体实施细则，并于本办法下发之日起一个月内报省财政厅备案。
2．各级财政和政府职能部门要根据中央和省的有关规定和本地区清理整顿实施办法（细则），制定本级、本部门有偿资金整顿方案。整顿方案应包括：清理整顿工作的组织领导、有偿资金债权清理回收措施，有偿资金债权债务处置、呆帐处理，有偿资金净存量和回收资金的处置、使
用、管理等内容。本级财政有偿资金整顿方案报经同级人民政府批准后实施；部门有偿资金整顿方案送同级财政部门审核后，报同级人民政府批准后实施。
（四）按规定回收、处理有偿资金债权。
按照谁放款、谁负责回收，并按批准的整顿方案进行处理的原则，各级财政和政府职能部门要按照中央、省的有关规定，采取积极的（经济、法律、行政）手段，制定切实可行的措施和办法，加强有偿资金债权的回收处理工作。
1．各级财政及政府职能部门要配备专职人员和机构，制定具体措施和办法，建立责任制，抓紧、抓好债权的回收处理工作。
2．各级财政及政府职能部门有偿资金债权原则上由各级财政和政府职能部门负责清收。也可根据具体情况，将部分逾期时间较长、较难于回收的有偿资金借放款本息委托金融部门或国有资产投资（持股）经营公司等机构协助清收；对委托银行发放的贷款，要与有关银行协商，制定和
采取各种有效措施、手段，予以清收。
3．对积极采取措施、落实还款计划、归还到逾期借款及占用费、回收成效显著的借款单位，各级财政和政府职能部门可采取减收罚息、确有困难的减免部分或全部占用费、还本挂息等措施；对下级财政部门或转贷部门可实行占用费分成、补助业务费及奖励经费等办法，加大债权的回
收力度。
4．对严重违反借款规定，不履行借款偿还责任的部门和单位，各级财政和政府职能部门要组织财政、审计、监察部门进行专项检查，并可采取抵扣财政补助、税收返还、经费拨款或诉诸法律等措施，强行收回欠款。
5．各级财政和政府其他有偿资金管理部门要积极与商业银行等金融机构协商，在财政和部门收回有偿资金借款的同时，对符合贷款条件的单位给予贷款支持。对逾期一年以上、借款单位短期内确无法偿还的债权，经批准，可在不低于债权总额80％的幅度内或按国有资产管理部门的
实际评估价值，向商业银行等金融机构转让债权，回收资金。
6．对财政和部门有偿资金由下级政府和财政承借并转贷的定向建设项目借款，且逾期一年以上的，下级政府和财政努力回收、偿还上级财政和部门的，可按实际回收债权资金的5％～20％的比例给予返还；经多方催收，借款使用单位确无能力偿还，而由下级政府和财政用自有财力
归还70～85％欠款后，其余15～30％的债务可予以核销。
7．各级财政和政府有偿资金管理部门，可根据中央、省和本地区国有企业改革政策，制定有关措施办法，并经同级人民政府批准，在借款企业实行股份制改造中，对企业发展前景较好、并且采取各种有效措施办法后企业负债率仍较高、暂时难以收回的有偿资金借款，可实行借款改投
资，但对实行“借改投”的范围和条件要严格控制，严禁造成国有资产流失。“借改投”原则上均应转为股权，由财政委托政府国有资产投资（持股）经营机构持股经营，并通过股权的转让和参与经营收益分配，逐步收回政府财政投资。实行“债转股”及股权的转让变动，必须按规定向国
有资产管理部门办理产权登记。
8．各级财政和政府有偿资金管理职能部门，要加强对债权的管理，对未到期的借款要加强监督和管理，并制定奖励措施鼓励提前归还。对因客观原因并已采取必要手段后仍无法回收的债权，要与借款单位签订分期还款协议，办理必要的法律手续，确保借款合同的法律效力。
9．对符合财政周转金呆帐处理规定的有偿资金呆帐，要尽快核实情况，按呆帐列报程序经批准后予以核销。
（五）按规定使用好存量和回收资金。
1．各级财政部门要严格按照经本级政府批准的整顿方案，正确安排和使用现有存量和回收的有偿资金。清理整顿后，现有存量和回收资金要重点用于归还上级财政债务、弥补历年财政赤字、解决财政挂帐、增补预算周转金；在财力可能的情况下，也可保留、设置一定的国有企业改革
脱困、下岗职工基本生活保障与再就业、扶贫、财源培植、农业、教育、科技等方面的无偿使用专项资金。
2．其他政府职能部门现有和回收的有偿资金，已申报并经同级财政审核、政府批准整顿方案的，原则上按方案规定的使用方向和财政预算内及预算外资金管理有关规定继续使用。
3．各级财政、审计部门要加强对财政和部门有偿使用资金清理整顿的监督、指导，对不按规定申报、整顿措施不力、弄虚作假的或不按财政预算内外资金有关规定管理使用资金的，一经发现，除通报批评外，一律予以没收或相应核减财政拨款。上级财政、审计部门要对下级清理整顿
情况进行检查，对违纪资金，哪一级审计检查出来的，收归哪级财政。
4．各级政府和财政部门要妥善解决整顿有偿资金后对地方经济发展的扶持引导方式问题。对过去有偿资金长期支持并确属政府职能范围内的事项，可采取政策性补贴、贴息和其他无偿方式继续给予支持。要积极研究和探索市场经济条件下政府扶持、引导、调控社会经济发展的职能手
段，尽量减轻有偿资金取消后对经济发展、社会稳定的负面影响。
四、清理整顿工作的方法和时间、步骤
清理整顿工作按照“上级监督指导、分级负责整顿”的原则，采取内部自我整顿与外部督促检查相结合的方法进行。全部工作用两年时间完成，具体划分为以下几个阶段：
（一）自查阶段（1999年1月1日～10月31日）：
主要内容：按规定停止发放有偿资金，清理核实债权债务，核对账目，采取措施回收到逾期债权，按本方案第二条第二点规定，申报资金管理情况，制定有偿资金整顿方案等。自查阶段工作必须在10月底以前结束。省级各部门、各地州市财政局要在10月底以前将自查报告报省财政
厅（包括文字材料和附表）。
（二）重点检查阶段（1999年10月1日～12月31日）：
主要内容：按照中央和省的有关规定，根据各地区、各部门上报的自查报告情况，各级政府清理整顿工作领导机构组织审计、财政、监察及其他有关部门对各地、各部门有偿资金清理整顿情况进行重点检查，找出存在的问题，对不按规定申报、自查情况不实、弄虚作假的单位，除通报
批评、限期整改外，还要追究有关部门领导的责任。各地州市重点检查情况，应于12月31日以前报送省财政厅。省财政厅于2000年1月将全省有偿资金清理整顿情况汇总报省人民政府。
（三）整顿阶段（2000年1月1日～2000年10月31日）：
主要内容：重点做好债权回收处理工作。要按照经批准的整顿方案，及时回收和处理各项有偿资金债权。对在清理整顿过程中发现和暴露的违法违纪行为，要彻底清查，从严处理，除对违纪责任者给予必要的纪律处分外，要追究有关负责人的责任；触犯法律的，依法追究刑事责任。对
借机侵吞国家资金或因渎职造成国有资产损失的，要依法追究有关单位和个人的责任。省清理整顿工作领导小组和省财政厅将根据中央和财政部下一步清理整顿工作中提出的要求和规定，结合清理整顿工作中出现的问题，制定相关政策和办法措施。
（四）总结验收阶段（2000年11月1日～12月31日）：
依照清理整顿工作的有关政策和规定，对清理整顿工作进行检查和总结，把各项政策贯彻落实到实处。各地州市和省级各有关部门要将本地本部门的清理整顿工作总结形成书面材料，在2000年12月底以前报送省财政厅。各级清理整顿工作领导机构要组织有关部门对省级各部门和
各地州市的清理整顿工作进行检查验收。
五、其他
（一）本办法由云南省财政厅负责解释。
（二）本办法自颁布之日起执行。



1999年8月12日