展望2010：调控政策频出 明年楼市有望“降温”

陈召利


　　为了尽可能减少全球金融危机的影响，2008年底出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》拉开了2009年对房地产业的救市序幕，随后各地各有关部门认真贯彻中央关于扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，制定出台了一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策措施，对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。时隔一年来看，所有针对房地产的优惠政策都如愿以偿收到了三大效果：低息与信贷、抵押拉长融资杠杆、降税和征地培育购房者、缩短房地产周转时间，最终结果就是房地产价格疯涨。因此，2009年中国房地产市场非但没有受到全球金融危机多少影响，反而逆势而上，如火如荼，甚至重新产生了较大的泡沫。2009年12月16日《福布斯》评选7大金融泡沫，中国房地产成为位列第二位的近在眼前的金融泡沫。评语如下：中国的增长看上去“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况，开发商严重依赖金融高杠杆和所谓“价格永远上涨”的概念。
　　为了促进中国经济与房地产市场平稳健康的发展，2009年底中央几次会议释放出政策动态调整的信号，中央和地方有关房地产调控政策仍在不断推出，火热的房地产市场已出现微妙变化。

一、中央经济工作会议定房地产调控基调

　　在经过了2009年10月至12月的政策不确定期后，中央终于对明年的房地产宏观政策做出了明确的规划。2009年中央经济工作会议公报内容中，直接涉及房地业的主要有两处，其中之一是，要扩大内需特别是增加居民消费需求，“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度”。这条比较关键，表明中央并没改变2008年底出台的房产优惠政策的指导思想。由此基本可以推断，中央和地方出台的大部分房产优惠政策，都不会改变，尤其是针对“居民自住和改善性购房需求”的相关政策。

二、国务院微调房地产市场政策——稳中有变

　　2009年12月9日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议通过个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
　　2009年12月14日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。
　　与以往相比，本次会议明确提出的是“遏制”，力度明显重于“抑制”，更不同于以往“稳定”措辞。可以预见，明年土地、金融、税收等政策将收紧，房价下跌趋势加大。

三、各部委贯彻落实房地产市场调控政策

　　1．收紧土地出让政策：2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综[2009]74号），明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。此举被评论为“拿地新规”，为的是对开发商资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为。但是，该政策对开发商的影响是不一样的。今年楼市销售火爆，开发商已大量回笼资金，对资金实力雄厚的开发商而言，该政策对他们形不成压力，而对实力小、资金仍紧张的开发商，在竞地面前压力会加大。
　　2．营业税“2改5”政策：2009年12月22日，财政部、国家税务总局出台《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》明确了调整后的个人住房转让营业税政策细则，规定：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。两部委公布的营业税细则，首先提及非普通住宅的纳税调整，可见政策主要考虑点还是放在了打压投机、鼓励自住及改善需求上面。这一政策将使得贷款购买高档二手房的客户因为交易环节费用太高而转而选择一手商品房，投资需求也将转移，而市场上中低价、中小面积的二手房将继续火热成交。

营业税“2改5”前后税费对比

征收标准 普通住房 非普通住房

2009年政策 2010年政策 2009年政策 2010年政策
满五年（含） 免征 免征 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55%
满二年（含）但不足五年 免征 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55% 全额售价*5.55%
不足二年 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55% 全额售价*5.55% 全额售价*5.55%
备注 目前，江苏普通商品住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下。

四、2010年江苏省房地产市场新政

　　目前，江苏省房地产市场仍面临不少困难和问题，特别是部分城市房价上涨较快等问题，已经引起社会各界的高度关注，群众反应强烈。为此，江苏省住房和城乡建设厅、江苏省财政厅、江苏省国土资源厅等八部门于2009年12月23日出台《关于促进市场平稳健康发展的指导意见》（苏建房[2009]395号），该意见提出：（1）增加普通商品住房有效供给，保持商品房价格基本稳定。（2）继续支持居民自和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。保持促进住房合理消费政策的连续性和稳定性，继续鼓励和支持居民自住和改善型住房消费，去年底省制定的有关优惠政策继续执行。居民购买自住和改善型普通商品住房的，实行1％的契税适用税率。同时，该意见还赋予了各市地方政府的调控权限。明确“各地要从实际出发，在认真落实国家和省有关政策的前提下，进一步完善促进住房消费的政策和措施，通过采取购房补贴、最低首付比例和利率优惠等形式，鼓励和支持居民购买自住和改善型普通商品住房。这意味着江苏省及各市制定的有关优惠政策有望继续执行。（3）规范房地产市场管理，维护市场秩序。（4）加快保障性安居工程建设，进一步加强住房保障。（5）强化地方政府责任，切实履行稳定房地产市场的职责。
　　实际上，江苏省的房地产市场新政与中央政策是一脉相承的，江苏的住房优惠政策是去是留终于有了说法，但其中“鼓励有条件的地方实行商品住房现售”、“对新建普通商品房价格实行备案制度”等提法，可能预示着商品房销售的未来走向，值得特别关注。



国家文物局


博物馆一级藏品鉴选标准（试行）

1978年1月20日，国家文物局

前言
为加强博物馆藏品的保管工作，充分运用革命文物、历史文物，博物馆应在其藏品中鉴选出一级藏品，采取措施，重点保管。
一级藏品的鉴选原则及标准如下：

鉴选原则
一、要以马克思主义、列宁主义、毛泽东思想为指导，运用辩证唯物主义和历史唯物主义的观点，贯彻“古为今用”、“百家争鸣”的方针。
二、鉴选时要注意到各时期、各民族、各地区和各方面，切忌片面性，并要努力做到防宽、防漏、防差误、防偏爱。
三、对重大历史事件、革命运动和重要人物有关的文物以及重要考古发掘的集品，要注意精选，不必一律列为一级品。
四、对于具有极大揭露价值、能起反面教员作用的重要材料，可以选入，但不可过多。

鉴选标准
革命文物
一、马克思、恩格斯、列宁、斯大林革命实践活动的重要文物。
二、毛泽东主席革命实践活动的重要文物。
三、周恩来总理、朱德委员长等老一辈无产阶级革命家及党和国家主要领导人，在革命斗争中的重要文物。
四、中国共产党历次代表大会和重大历史事件的重要文物。
五、全国著名的革命先烈、战斗英雄、劳动模范及各地区在革命斗争和社会主义建设中起过重大进步作用的革命团体和典型人物，具有代表性、典型性的重要文物。
六、反映民族团结和各民族在反对阶级压迫、剥削的革命斗争中具有代表性、典型性的重要文物。
七、反映中外友好关系和相互支援具有代表性、典型性的重要文物。
八、反映国内反动统治阶级的反动本质的典型反面材料和实物。
九、反映帝国主义和各国反动派侵略我国的重要罪证。
历史文物
一、反映阶级和阶级斗争的具有代表性的文物。
二、反映中国历史上农民起义、农民战争和农民革命领袖的具有代表性的文物。
三、反映生产力的发展、生产技术的革新和重大的科学发明创造的具有代表性的文物。
四、反映各民族社会历史的发展和促进民族团结，加强祖国统一的具有代表性的文物。
五、反映中外关系中的友好往来和经济、文化交流的具有代表性的文物。
六、反映中华民族抵御外侮，反抗侵略的具有代表性的文物。
七、有关民族英雄和革命领袖以及著名的思想家、科学家、发明家、政治家、军事家、文学家、艺术家与著名工匠的具有代表性的文物。
八、具有极大揭露价值的反面材料和有关反面人物重要罪证的实物资料。

附：艺术藏品
一、在艺术发展史上，各个时代的重要流派、窑口、工艺美术中有代表性的作品，或具有转折性的首创精神和独创风格的作品，历代著名的艺术家、工匠的代表作品。
二、具有明显的地方、民族特征，能代表一个地区、一个民族或某一个时代风格的艺术水平或工艺水平（造型、纹饰、工艺制作、功用等）的典型作品。
三、时代确切、遗存稀少，在艺术上或工艺上，有特色和重大研究价值的艺术品。
四、有准确纪年、款识或其他重要特征，或有确切出土记录的，可以作为断代标准的艺术品。
五、反映中外关系、国内各民族关系以及劳动人民生活、地理沿革，有重要价值的代表性艺术品。
六、具有不同时代典型风格的，有重要价值的外国艺术品。