吉林省人大常委会


吉林省城市房产管理条例（试行）
吉林省人大常委会



（1988年3月18日吉林省第七届人民代表大会常务委员会第二次会议通过）

目 录

第一章 总 则
第二章 房屋的产权与管理
第三章 房屋的租赁与买卖
第四章 房屋的拆迁
第五章 罚 则
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了加强城市房产管理，保护城市房屋所有者、经营管理者和使用者的合法权益，促进住房制度改革，适应社会主义现代化建设和人民生活的需要，根据宪法、法律的有关规定，结合我省实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于我省城市（含建制镇和独立工矿区）规划区内所有房产的管理。
第三条 县级以上人民政府的房产主管部门，负责本行政区域内的城市房产管理工作。

第二章 房屋的产权与管理
第四条 城市房屋按所有权分为：
（一）国家所有（即全民所有）；
（二）劳动群众集体所有；
（三）公民个人所有；
（四）两个以上公民、法人共同所有；
（五）宗教团体或信教群众集体所有；
（六）其他所有。
第五条 依法收归国家所有的房屋和社会主义改造后改为国家所有的房屋，全民所有制单位建造、购买的房屋，及其接受赠与、遗赠或者通过其他合法途径取得的房屋，为国家所有房屋。
国家所有房屋采取以下三种形式管理：
（一）房产主管部门管理的房屋，由其指定的经营单位管理，该房屋未经房产主管部门批准，不得擅自变更所有权。
（二）房产主管部门管理的房屋，不得再拨给其他单位，已拨给其他单位使用和管理的，使用单位不得出卖、交换、转让和拆除。
（三）全民所有制单位自行建造、购买的房屋可以委托房产主管部门管理，也可以自行管理。自行管理房屋的单位，要接受当地房产主管部门指导。此类房屋可以依法出租和出卖。
第六条 集体所有制单位投资建造、购买的房屋或者通过其他合法途径取得的房屋，为劳动群众集体所有房屋。
劳动群众集体所有房屋可以依法出租、出卖、交换或者用于抵押、担保。
第七条 公民个人建造、购买的房屋，及其接受赠与、遗赠和通过交换、继承或者其他合法途径取得的房屋，为公民个人所有房屋。
公民个人所有房屋可以依法出借、出租、出卖、赠与、遗赠、交换、继承、分割或者用于抵押、担保。
第八条 两个以上公民、法人共同所有的房屋，为共有房屋。
共有房屋，分按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有房屋分享权利，分担义务；共同共有人对共有房屋享有权利，承担义务。
第九条 宗教团体和信教群众集体投资建造、购买的房屋，及其接受赠与、遗赠或者通过其他合法途径取得的房屋，为宗教团体或者信教群众集体所有房屋。此类房屋可以依法出借、出租、出卖。
对于历史遗留的用于从事宗教活动的房屋，其所有权的确认和处分，按国家有关规定办理。
第十条 房屋的所有者或者其代理人须按照国家和省的规定，持有关证件到房屋所在地房产主管部门申请办理房屋所有权登记手续。
房产主管部门要对申请人的房屋产权进行审查，产权清楚，手续完备的，由县级以上人民政府发给房屋所有权证。
房屋所有权证，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，任何单位和个人不得伪造或者涂改。
房屋所有权证，由省房产主管部门统一印制。
第十一条 房屋因买卖、赠与、遗赠、继承、分割、交换以及改建、扩建、拆除等原因发生所有权转移或者变更时，房屋所有者必须自转移或者变更之日起三个月内，到房屋所在地房产主管部门申请产权变更并办理手续。
新建的房屋，必须在房屋交付使用后三个月内办理产权登记手续。
第十二条 申请房屋所有权登记者，应当按照规定交纳登记费。逾期申请登记的，按照逾期时间采取累进办法加收登记费。
第十三条 房屋所有权证遗失或者损毁，房屋所有者或者其代理人应当及时向原发证机关申报，经审核，予以补发。
第十四条 房屋所有权受法律保护。禁止任何单位和个人侵占、毁坏或者非法查封、没收房屋。
第十五条 因房屋所有权发生争议，当事人可以向房屋所在地房产主管部门申请处理，也可以向人民法院起诉。
第十六条 房产主管部门要加强对房屋产权、产籍档案以及其他资料的管理。

第三章 房屋的租赁与买卖
第十七条 租赁房屋，出租人和承租人应当按照规定的租金标准签订租赁合同。
租赁合同，应当明确规定房屋的座落地点、数量、用途、租赁期限、租金和租金交纳期限、租赁期间房屋维修保养的责任和违约责任等条款。公民个人所有房屋的租赁合同，要将其副本报房屋所在地房产主管部门备案。
单位自行管理的房屋和代国家管理的房屋租给职工使用的，可以签订租赁合同，也可以凭房屋使用证确认租赁关系。
第十八条 出租人应对出租房屋及其附属设施进行定期和不定期的维修，必须保证房屋的正常使用和安全。
第十九条 承租人如果改变租用房屋的用途，必须事先征得出租人同意，并按新的用途重新签订租赁合同。
第二十条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁关系：
（一）出卖房屋使用权或者未经出租人同意擅自将承租的房屋转租、转让的；
（二）擅自拆改房屋或者房屋附属设施的；
（三）利用承租的房屋从事非法活动的。
第二十一条 允许居住国有房屋或者集体所有房屋的承租人之间，合理互换房屋使用权。
第二十二条 单位新建、购买的职工住宅，对本单位职工应当先出卖，后调配出租。
调配出租的房屋，任何人不得抢占。
第二十三条 公民个人出卖由国家或者单位补贴购买、建造的自住房屋，要出卖给原补贴单位。经原补贴单位和房产主管部门同意，也可以出卖给其他单位或者个人，但要按照实际卖价比照原投资比例，退还所补助的一部分或者全部钱款。
职工个人购买单位的房屋要出卖时，原单位有优先购买权。住房的增值部分，个人只应得所付的优惠价占当时综合造价比例的部分。
第二十四条 买卖房屋的双方均须向房屋所在地房产主管部门提供有关证件，经审核同意后，缴纳契税和房产交易费，办理产权变更手续。
房产交易允许中介人提供信息、咨询等服务，并按规定收取中介费。
禁止非法买卖房屋。
第二十五条 按份共有房屋的每个共有人，有权出卖或者转让属于自己的份额，其他共有人在同等条件下，有优先购买权；出卖或者转让共同共有的房屋，必须经全部共有人同意。
第二十六条 在房屋租赁合同约定的期限终止前，出租人出卖已出租的房屋，须征得承租人的同意。在同等条件下，承租人有优先购买权，合同另有规定的除外。
第二十七条 购买新建商品住房的价格、契税、产权登记等，按照国家和省的有关规定办理。
第二十八条 各级人民政府房产主管部门要加强对房屋的交易和租赁市场的管理，逐步建立健全房产交易机构。

第四章 房屋的拆迁
第二十九条 在城市规划区内进行建设，涉及房屋拆迁、住户安置等问题，建设单位必须持批准的建设文件和规划位置图，到有关部门办理动迁和安置手续。
第三十条 因建设需要拆除房屋，必须经房屋所在地的市、县房产主管部门鉴定和批准。除城市建设特殊需要外，不得拆除六成新（含六成新）以上的国有房屋。
第三十一条 建设单位拆除公民个人房屋或者其他单位的房屋时，应当参照原住户的原房面积、人口数量和家庭成员构成情况等因素，妥善安置原住户，并按照有关规定，予以合理补偿。拆迁安置补偿的具体标准，由各市、县人民政府根据实际情况制定。被拆迁房屋的单位和个人，必
须服从建设需要，在限期内迁出。逾期不迁的，经建设单位申请，由房产主管部门会同有关部门强行拆除。
第三十二条 拆除房屋，遇有产权、继承权纠纷未能解决的，经建设单位申请人民法院裁定，可先行拆除。纠纷当事人不得以发生纠纷为借口，阻碍拆迁。

第五章 罚 则
第三十三条 违反本条例第五条第（二）项规定的，没收非法所得，责令限期改正；逾期不改的，收回该房屋的使用权，对直接责任者和主管领导人员处以20元至100元的罚款。
第三十四条 违反本条例第十条第三款规定的处以50元罚款，以伪造和涂改手段进行犯罪活动的，依法追究刑事责任。
第三十五条 违反本条例第十七条第一款规定的，对出租方要没收超出租金标准部分所得，并处以相当于超出部分2至5倍的罚款。
第三十六条 违反本条例第十八条规定的，给承租人财产和人身造成损害的，应当承担民事责任。对承担民事责任的公民、法人需要追究行政责任的，应当追究行政责任；构成犯罪的，对公民、法人的法定代表人应当依法追究刑事责任。
第三十七条 违反本条例第二十条第（一）项规定的，没收非法所得，并处以相当于非法所得的1至3倍的罚款。违反第（二）项规定的，承租人应当赔偿损失，恢复原状，违反第（三）项规定的，按《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 违反本条例第二十二条第二款规定的，房屋所有者有权令其限期迁出。逾期不迁出的，要收取强占期间该房屋5至10倍的租金，并可向人民法院起诉。
第三十九条 违反本条例第二十四条第三款规定的，没收非法所得，责令补办交易手续，并对买卖双方各处以成交额5％至10％的罚款。
第四十条 违反本条例第三十条规定，擅自拆除城市房屋的，处以该房屋现价3％至5％的罚款。对擅自拆除六成新以上国有房屋的，处以该房屋现价的30％的罚款。
第四十一条 当事人对行政处罚不服的，可以在接到处罚通知之日起十日内向作出处罚决定的上级机关申请复议。被处罚者对复议后的处理仍不服的，可以在接到通知之日起七日内向人民法院起诉。逾期不起诉又不履行的，作出处罚决定的机关可向人民法院起诉。
第四十二条 对侵犯房屋所有权和房屋使用权的，被侵权人有权向人民法院起诉。
第四十三条 对冒充、谩骂、殴打房产管理工作人员或者妨碍房产管理工作人员执行公务的，按《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条 房产管理人员在执行本条例中，有玩忽职守、徇私舞弊行为的，由上级主管机关或者有关部门给予行政处分、经济制裁，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第四十五条 本条例中规定的有关租金、收费标准，按《吉林省收费罚款没收财物管理条例》规定办理。
第四十六条 有关涉外的城市房产管理，按国家有关规定办理。
第四十七条 本条例自公布之日起施行，省内过去有关规定与本条例有抵触的，按本条例规定执行。



1988年3月21日
公益诉讼制度初探
苏家成　明　军

　　公民参与国家事务的管理是宪法赋予的权利和义务。然而，公民通过诉讼直接对侵害国家利益和公共利益的行为向法院起诉，由法院直接追究其违法责任，在我国司法界和法学界却是一个崭新的话题。笔者认为，在推进依法治国，建设社会主义法治国家的今天，设立公益诉讼制度，制裁侵害国家利益和社会利益的违法行为，势在必行。它的设立将对我国司法改革和社会主义民主实现形式提供新的思路和模式。
一、公益诉讼制度的立法状况、概念及其分类
　　公益诉讼起源于罗马法。发展到今天，美国成为现代公益诉讼制度比较健全的国家。1863年，美国制订了《反欺骗政府法》，该法在1986年经修改后又规定任何个人或公司在发现有人欺骗美国政府，索取钱财后，有权以美国的名义控告违法的一方，并在胜诉后分得一部分罚金。1890年美国国会通过了第一部反托拉斯法，即《谢尔曼法》，1914年又制定了《克莱顿法》，以此相补充，规定对托拉斯的行为除受害人有权起诉外，检察官也可提起民事诉讼，要求法院追究违法者的民事责任、经济责任、刑事责任；而且任何个人及组织都可起诉，要求违法者停止违法行为。此外，美国的环境法中关于公益诉讼已经形成了一套完备的制度，公民提起诉讼不仅有法可依，而且有证据可举，有标准可查，其中《清洁水法》就是其中重要的法律之一。于此相适应，《美国区法院民事诉讼法规》第17条规定：“法定情况下，保护别人利益的案件，也可以用美利坚合众国的名义提起”。在德国有一种宪法诉讼，也称民众诉讼，也属于公益诉讼的范畴。
　　所谓公益诉讼制度，是指任何组织和个人都可以根据法律法规的授权，对违反法律、侵犯国家利益、社会公共利益的行为，有权向法院起诉，由法院追究违法者法律责任的行为规范。也就是说，公益诉讼是法院在当事人及其他参与人的参加下，按照法定程序，依法对于个人或组织提起的违法侵犯国家利益、社会公共利益的诉讼进行审理并判决，以处理违法行为的活动。
　　公益诉讼是相对于保护个人所有权利的诉讼，即私益诉讼而言的。由于提起公益诉讼的组织和个人的性质、地位不同，公益诉讼可分为广义和狭义两种。狭义的公益诉讼是国家机关代表国家，以国家的名义提起的诉讼。广义的公益诉讼既包括前者，又包括私有法人和个人代表国家，以自己的名义提起的诉讼。在我国，目前只有检察机关代表国家向法院提起追究被告人刑事责任的诉讼属于公益诉讼。同时，公益诉讼也可根据违法行为违反的法律部门不同，分为刑事公益诉讼、经济公益诉讼、民事公益诉讼和劳动公益诉讼等。本文主要论述狭义公益诉讼以外的公益诉讼。
二、设立公益诉讼的必要性和可行性
　　我国宪法对社会主义民主制度作了诸多规定，其中第二条规定：“中华人民共和国的一切权利属于人民。人民依照法律规定，通过各种途径和形式管理国家事务，管理经济和文化事务，管理社会事务”。权力属于人民，保障公民民主权利，人民当家作主，依法治国等是我国宪法的主要原则，公益诉讼制度在诉讼领域具体实现了宪法的这些原则，并为实现这些原则提供了现实的途径和司法保障，也将极大地促进实现法治。其作用表现在：
　　公益诉讼制度将保障人民参加国家事务的管理，切实成为国家主人。一切权力属于人民，人民依法享有管理国家事务和社会事务的权力，是社会主义社会的本质特征之一，是社会主义制度不可动摇的政治原则。但是，在社会主义条件下，还存在权力所有者与使用者相分离的现象，人民还必须把管理国家事务和社会事务的权力委托给国家机关行使。要真正实现人民当家作主，有必要保留人民直接参与国家事务管理的权力。当某一受托者不按照人民的意志行使权利时，人民有权另行委托其他受托者依法管理事务，直接行使管理国家事务的权力。可以说，保证人民行使国家主权，成为真正的国家主人是人民直接行使诉权的最基本的最带根本性的功能。这样，一方面可以防止公职人员滥用公共权力，以权谋私，工作懈怠等现象；另一方面可以矫正错位的公共权力行为，从而保障各级公共权力的正确行使。
　　公益诉讼制度丰富了社会主义民主的形式，为人民主权的行使提供了新途径。由于公益诉讼的最主要特征是任何组织和个人都可以根据法律的授权，代表国家起诉违法行为，以保护国家利益，维护社会秩序，因此，公益诉讼制度是社会主义民主在诉讼领域内的具体体现，它将为人民带来广泛而真实地行使民主权力而管理国家事务和社会事务的新途径。这一制度规定的诉讼权利，是一种民主权利，是社会主义民主在诉讼中的表现，它使社会主义民主在诉讼领域内制度化、法律化。体现社会主义民主原则是公益诉讼制度的本质特征之一。
　　公益诉讼制度使人民管理国家事务得到了司法保障。司法保障是司法机关通过司法程序审查原告提出的诉讼请求，从而作出最终裁决的制度。当人民管理国家事务的权力受到侵害或不法行使时，他可以通过程序诉权来实现实体权，即他可以作为原告把违反法律、侵犯国家利益、扰乱社会秩序的行为提交司法审判，由司法机关作出最终裁决，从而实现自己管理国家事务的权力。
　　实施公益诉讼制度是依法治国的基础，它能极大地促进实现法治。表现在：1?公益诉讼制度有助于实现以司法权力制约行政执法权力，以人民主权制约国家权力，从而避免由于权力集中而出现的人治局面。如果一个执法机关“垄断”了某一部门法律的执法权，并把其作为牟取私利的权力，那么这部法律或是变成一纸空文，或是变成了某些执法人员随意挥舞的工具。为了防止执法机关把执法权变成“凌驾于社会之上”的特权，必须建立以权力制约权力的机制，即以司法权力制约行政权力，以人民主权制约国家权力。这就要求建立公益诉讼制度，通过人民提起的诉讼，由司法机关依法对违法行为作出裁决，以维护法律的严肃性和权威性。
　　2?公益诉讼制度有助于实现社会主义法制的十六字方针，维护法律的权威。目前我国不仅仍存在公民、法人和其他组织不尽守法的问题，而且，国家机关及其工作人员也存在不严格依法办事的问题。要使法律关系真正切实得到保护，必须动用司法机关这支庞大的专门力量，强化法律关系的司法保护。公益诉讼制度实际上是对违法行为的一种司法弹劾，其实质是用司法手段保护国家利益和社会公共秩序，规范一切组织和个人的行为，防止违法行为逃脱法律制裁，从而促进人们自觉守法、自觉依法办事，促进执法必严，违法必究的实现。
三、公益诉讼制度的基本特征
　　公益诉讼的目的是维护国家利益和社会公共利益。与为维护个人和组织自身的合法权益的私益诉讼相比较，公益诉讼的诉讼目的是为维护国家利益和社会秩序。公民、法人和其他组织经法律的授权，可依法行使诉讼权利，并保证人民法院查明事实、分清是非、正确适用法律、及时审理违法案件、确认权利义务关系，制裁违法行为，以保护国家利益和社会公共利益。
　　公益诉讼案件的原告可以是与侵害后果无直接利害关系的任何组织和个人。公益诉讼当事人中的原告既可以是直接受到违法行为侵害的社会组织和个人，也可以是没有直接受到违法行为侵害的社会组织和个人。即只要违法者的违法行为侵害了国家利益，或侵害了社会管理秩序，对国家或不特定的人的合法权益构成损害或具有损害的潜在可能，任何组织和个人都有权利代表国家起诉违法者，以保护国家利益和公共秩序。无任何直接利害关系的人之所以有权起诉违法侵犯国家利益、社会利益的行为，主要因为，起诉人作为国家的主人，有权利也有义务维护国家利益和社会利益。同时，国家、社会和个人或组织的利益是一致的，三者的关系是整体与部分的关系，既相互依存又相互独立。侵犯国家和社会公共利益，必然有个体利益受到侵害。因此，维护国家利益、社会利益实际上是维护个体利益。
　　公益诉讼成立的前提既可以是违法行为已造成了现实的损害，也可以是尚未造成现实的损害，但有损害发生的可能。与私益诉讼相比较，公益诉讼的成立及最终裁决，则并不要求一定有损害事实发生，只要社会组织和个人有违法行为，不论其是否已给国家、组织和个人带来损失，都可以被起诉并经审理做出判决，由违法者承担相应的法律责任。这样做的原因当然是为有效地保护国家利益和社会秩序不受违法侵害行为的侵害，把违法行为消灭在萌芽状态，而不能让它“开花”、“结果”。
　　在公益诉讼的各个阶段，国家干预的成份明显高于私益诉讼。具体表现于：
　　在起诉阶段，向有关行政部门投诉是提起公益诉讼的必经程序，因为这有利于及时制止和处罚侵犯国家利益和社会公共利益的行为。行政执法部门根据组织和公民的投诉，可立即采取行动，行使其包括行政处罚权在内的法律赋予的一切权力。这样就可以及时制止违法行为，把对国家和社会造成的损失或危险减少到最少程度。接受投诉的部门必须在一定期间内作出答复，如不予答复或答复不符合法律要求，原告才可以向人民法院起诉，要求司法救济。这是由于行政执法机关和司法机关的权力分工和相互制约决定的。
　　在审判阶段，由于公益诉讼的目的是为了维护国家利益和社会公共利益，因此，当事人自由处分权将受到较多限制。例如：公益诉讼的原告如果要求撤诉，除因证据不足，被告承认错误并接受处罚外，凡事实清楚，证据确凿，被告明显违反法律，侵害国家利益，扰乱社会秩序的案件一般不允许撤诉。又如，原、被告间的自行和解应当允许，但要符合法律规定的条件和在被告受处罚的幅度范围之内。
　　在执行阶段，公益诉讼的裁判发生法律效力后，同刑事诉讼一样，人民法院直接交付执行机关执行。同民事裁判明显不同的是，民事裁判发生法律效力后，当事人愿意自动履行的，不需要由人民法院直接执行。只有义务人拒不履行义务，权利人才可申请人民法院强制执行。
　　原告在胜诉后应得到国家奖励。我国历来重视奖励揭发、检举违法行为有功的单位和个人，那么任何单位和个人对违法行为以自己的名义提起公益诉讼胜诉后，理所当然应受到奖励。公益诉讼中的原告主要出于对正义的追求，对完美、和谐社会生活的需要，要求司法机关惩恶扬善，维护社会正常秩序或保护国家利益不受侵犯，这种爱国主义精神，追求正义的勇气和胆量及国家主人翁的责任感，当然应受到奖励，而且应当受到重奖。不可否认，对胜诉后的公益诉讼原告予以重奖，也会促使产生为自己直接获得奖励而诉讼的动机，但即便如此，只要这种动机有利于实现社会正义，就应当给予奖励和支持。
　　(作者单位：河南省桐柏县法院)