建国后我国房地产法的发展简况

殷 武
（西北政法学院 陕西西安 710063）


【摘要】建国后我国房地产法的立法经历了建国初期层次低、程序混乱、缺乏民主性、科学性的房地产立法，其后因文革极左思潮的冲击，房地产立法陷于停顿状态，随着十一届三中全会召开、改革开放顺利进行使我国房地产立法才迈上了一个新台阶的过程。


【关键词】房地产 立法 历史沿革

房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人（包括房地产使用人、修建人、管理人等）之间在房地产开发经营、房地产交易（包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁）、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。房地产法有广义与狭义之分。广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法、经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章等。狭义的房地产法是指国家立法机关即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系作统一调整的基本法律即《中华人民共和国城市房地产管理法》。
本文拟从广义的角度对建国后我国房地产法的立法状况进行列举。按照历史发展的顺序，大体可以分为以下三个阶段：

一、 第一阶段：1949年－1978年的房地产法的立法状况
1、1949年10月1日新中国成立后至1956年国民经济恢复时期
建国初根据《中国人民政治协商会议共同纲领》，国家对属于地主、官僚资本家、反革命、战犯、汉奸及国民党政府的房地产分别采取了接管、没收、征收、征用的政策，中央人民政府1949年颁布了《公房公产统一管理的决定》；1950年的《中华人民共和国土地改革法》、《土地改革中对华侨土地财产的处理办法》、《城市郊区土地改革条例》、《关于填发土地房产所有证的指导》、《内务部土地政策司对目前城市房产问题的意见》；1951年政务院公布的《城市房地产税暂行条例》、《关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子财产的指示》；1953年政务院公布的《国家建设征用土地办法》和1955年《农业合作化示范章程》等。

2、上世纪五十年代后半期到文化大革命前
1956年《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》，通过付给房主租金对私房改造，通过对私营企业所占用的土地由国家赎买收归国有的形式，使城市土地成为以公有制为主体，从而从根本上确立了城市房地产的社会主义公有制。1961年对私房改造的政策性文件《关于加速城市私人出租房屋社会主义改造工作的联合通知》、1963年《关于对华侨出租房屋进行社会主义改造问题的报告》；1964年《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》、《关于对港澳同胞出租房屋进行社会主义改造问题的报告》及1965年《关于私房改造中处理典当房屋问题的意见》等。这些意见、报告、通知等无疑对私房的社会主义改造起了政策性的指导作用。
3、1966年——1976年 十年文化大革命时期
文革期间，由于极左思潮的影响，整个国家的法制建设遭到极大破坏，城市房地产管理也处于极度混乱之中，许多城市私房被非法接管、没收、公房被强占、破坏。在相当长的一段时间理，房地产立法陷于停顿状态，不仅没有建立新的房地产管理制度，原有的管理制度也遭到很大的破坏，严重阻碍了我国房地产市场的形成与发展。文化大革命中由于极“左”思想的影响及政策的混乱，造成了许多房产纠纷， 特别是非法挤占没收私人房产情况严重。

这一阶段的房地产法的立法特点主要有：
1、这时期房地产立法主要是以部门规章、党的政策的形式出现。
2、确立了城市土地为国家所有，农村土地归集体所有的原则，彻底消灭了土地
私有制。土地供给由行政划拨；土地的经济价值不被承认。城市住房实行非商品化。
3、立法数量过少；立法程序混乱，缺乏民主性；立法层次较低，缺乏科学性，规范性。

二、第二阶段：1979——1994年的立法
这一阶段又可分为复兴时期（1979年——1988年）与大发展时期（1988年——1994年）。
1、复兴时期（1979年——1988年）。党的十一届三中全会以后，经历了几十载沉寂的房地产业开始了复苏，房地产“热”起来了。为使房地产业在生产、流通和消费等各个环节有法可依，国家加强了对房地产领域的法制建设，主要表现在： 1982年国务院颁布《国家建设征用土地条例》、《村镇建房用地管理条例》；1983年城市私有房屋管理条例》、《建筑税征收暂行办法》、《城镇个人建造住宅管理办法》；1984年《城市规划条例》、《关于外国人私有房屋管理的若干规定》；1985年《村镇建设管理暂行规定》；1986年《中华人民共和国土地管理法》、《房产税暂行条例》、《城市维护建设税暂行条例》；1987年《关于加强城市建设综合开发公司资质管理工作的通知》。
为了解决“文革”期间挤占、没收私人房屋问题，落实房产的政策主要有：1980年中办发（1980）75号文件《中央办公厅转发北京市委关于处理机关部队挤占私房，进一步落实私房政策的通知》；1982年《关于转发〈进一步抓好落实私房政策工作的意见〉的通知》； 1984年《关于加快落实华侨私房政策的意见》； 1985年《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》， 1986年《关于进一步落 实〈中央落实政策小组扩大会议纪要〉的补充意见》；1987年《关于落实华侨私房政策的 补充意见》，１987年《关于进一步处理好城镇私房遗留问题的通知》。正式处理国家代管房产是1983年开始的，1983年《关于对国民党军政人员出走弃留的代管房产处理意见的通知》，1984年《关于加快落实华侨私房政策的意见》；1987年《关于落实华侨私房政策的补充意见》；1991年《关于处理去台人员房产问题的通知》。
2、大发展时期（1988——1994年）
1988年全国人大通过宪法修正案，土地的使用权可以以照法律规定转让，土地有偿、有期限使用制度得以建立，同年全国人大通过修改《中华人民共和国土地管理法》；1989年《中华人民共和国城市规划法》、《城市危险房屋管理规定》、《城市毗邻房屋管理规定》；1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用出和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》；1991年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和暂让暂行条例》、《城市房屋修缮管理规定》；1992年《商品住宅价格管暂行办法》、《关于处理原去台人员房产问题的实施细则》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《工程建设国家标准管理办法》；1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》；1994年７月《城市新建住宅小区管理办法》。这一时期的房地产立法在数量和质量上是前一时期无法比拟的。

这一阶段房地产法立法的特点
1、随着经济体制的改革，房地产的发展受到主管机关的高度重视，制定了大量的房地产法规、条例、政策，尤其是1986年《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、对与土地所有权、使用权、建设用地、农村建设用地等房地产关系做出了重要规定。
2、房地产立法地位提高了。过去我们对于房地产管理习惯于用政策和行政命令的手段，现在这一手段已被法律、法规所取代。已颁布的法律、法规在调整人们房地产产权、房地产开发、建设经营等市场活动中所产生的各种法律关系方面已起了重要的调节作用。
3、房地产法调整的对象和范围不断扩大。房地产法调整对象从开始时的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到现在，不仅包括原有的调整范围，而且还包括了房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。
4、房地产立法数量剧增，司法解释大量存在，司法部出台了100多个有关房地产方面的司法解释，部门规章健全。

三、第三阶段：自1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布至今房地产法的立法
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》的起草与颁布
1988年，建设部在调查研究的基础上，开始了着手《中华人民共和国城市房地产法》（简称《房地产法》）的起草工作，1992年起草领导机构和起草小组成立。1993年２月在北京召开了《房地产法》专家论证会；４月在全国建设工作会议上，起草小组还听取了与会代表的意见；５月召开有全国人大、国务院法制局代表参加的第二次专家论证会，并征求国务院有关部、委的意见；７月建设部分别向国务院法制局、全国人大财经委汇报了制定《房地产法》的进展情况，并根据汇报后提出的要求对《房地产法》又进行了修改；８月经建设部常务会议审议形成《房地产法》送审稿。1994年７月５日经第八届全国人大会常委会第八次会议审议通过，并定名为《中华人民共和国城市房地产管理法》，自1995年１月１日起实施。
《中华人民共和国城市房地产管理法》结构严谨，体系完备，由七章七十二条组成，包括总则、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理、法律责任等。该法的颁布实施，填补了我国房地产法制建设的空白，标志着我国房地产业发展已迈入了法制管理的新时期。
2、1994年后，我国房地产方面的法律法规日臻完善，建立健全了各种房地产方面的规章制度。
主要法律法规有：1994年《城市新建住宅小区管理办法》、《住宅工程初装饰竣工验收办法》、《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法实施细则》、《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法》、《工程建设项目报建管理办法》；1995年通过的《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《建制镇规划建设管理办法》、《建筑装饰装修管理规定》、《工程建设监理规定》、建设部、公安部第49令《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》、经国家计委、建设部批准颁布《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《中华人民共和国注册建筑师条例实施细则》、《村镇建筑工匠从业资格管理办法》、《房地产广告发布暂行规定》；1996年《建筑幕墙工程施工企业资质等级标准》、《城市房地产中介服务管理规定》；1997年建设部关于印发《提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》的通知、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《中华人民共和国建筑法》；1998年《城市房地产开发经营管理条例》、《建设项目环境保护管理条例、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；2000年《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》、《房产测绘管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》；2001年《城市房屋拆迁管理条例》、《商品房销售管理办法》、《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》；2002年国务院公布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《商品住宅装修一次到位实施细则》。其后我国又颁布了大量的行政法规、规章，鉴于篇幅有限，不一一列举。
这一阶段我国房地产法的立法特点：
1、当前大量的房地产法律关系是通过国务院颁布的行政法规，国土资源部、建设部等部委制定的部门规章，以条例、办法、规定、细则等形式出现，立法层次较低。享有立法权的地方人大及其常委会制定的地方性法规较多。
广东省深圳市安全生产监督管理局


深圳市安全生产监督管理局关于印发《深圳市安全生产监督管理局行政许可实施办法》的通知
（2005年2月3日）

深安监管〔2005〕31号

　　《深圳市安全生产监督管理局行政许可实施办法》已经市政府同意，现予印发施行。



深圳市安全生产监督管理局行政许可实施办法
（共5项）

　　编号 行政许可事项
　　1 颁发《危险化学品生产、储存企业（设立、改建、扩建）批准书》（非剧毒）
　　2 颁发《广东省安全主任资格证》
　　3 颁发《中华人民共和国特种作业操作证》
　　4 颁发《中华人民共和国危险化学品经营许可证》（乙种）
　　5 安全培训机构资格认可

01号 许可事项：颁发《危险化学品生产、储存企业
（设立、改建、扩建）批准书》（非剧毒）

　　一、行政许可内容
　　危险化学品生产、储存企业设立及其改建、扩建。
　　二、设定行政许可的法律依据
　　《危险化学品安全管理条例》（2002年1月26日国务院令第344号发布）第五条，第七条至第九条，第十一条。
　　三、行政许可的数量及方式
　　无数量限制，符合条件即予许可。
　　四、行政许可条件
　　（一）有符合国家标准的生产工艺、设备或者储存方式、设施；
　　（二）工厂、仓库的周边距离符合国家标准或者国家有关规定；
　　（三）有符合生产或者储存需要的管理人员和技术人员；
　　（四）有健全的安全管理制度；
　　（五）符合法律、法规规定和国家标准要求的其他条件。
　　法律依据：《危险化学品安全管理条例》第八条。
　　五、申请材料
　　以下材料一式三份，申报时有关证书、证件提交复印件，验证原件。
　　（一）《深圳市危险化学品生产、储存企业（设立、改建、扩建）申请表》（加电子版各1份）；
　　（二）可行性研究报告；
　　（三）安全评价报告（按国家发布的《评价导则》，经有资质的安全评价中介机构评价作出）；
　　（四）原料、中间产品、最终产品或者储存的危险化学品的燃点、自燃点、闪点、爆炸极限、毒性等理化性能指标；
　　（五）包装、储存、运输的技术要求；
　　（六）事故应急救援措施；
　　（七）符合行政许可条件的证明文件。
　　法律依据：《危险化学品安全管理条例》第九条。
　　六、申请表格
　　申请人需填写《深圳市危险化学品生产、储存企业（设立、改建、扩建）申请表》（见附表）。
　　申请表格可以在深圳市安全生产监督管理局信息网上（http//www.szsafety.gov.cn）免费下载或领取使用。
　　七、行政许可申请受理机关
　　深圳市安全生产监督管理局。
　　八、行政许可决定机关
　　由深圳市安全生产监督管理局组织有关专家进行审查，提出审查意见后报市政府，由市政府作出批准或者不予批准的决定。
　　九、行政许可程序
　　（一）收发文窗口受理申报；
　　（二）承办人员初审；
　　（三）现场核查；
　　（四）组织有关专家进行审查；
　　（五）区安全生产监督管理局加签监管意见；
　　（六）深圳市安全生产监督管理局提出审查意见报市政府决定；
　　（七）市政府决定予以批准的，由深圳市安全生产监督管理局颁发批准书，不予批准的，书面通知申请人。
　　十、行政许可时限
　　自决定受理之日起20个工作日内报市政府做出决定（不含现场核查、专家审查、区安全生产监督管理局加签监管意见的时间）。
　　十一、行政许可证件及有效期
　　《危险化学品生产、储存企业（设立、改建、扩建）批准书》无有效期限制。
　　十二、行政许可的法律效力
　　取得批准书方可办理工商注册登记手续，未取得批准书的任何单位和个人，不得生产、储存危险化学品，不得进行危险化学品生产、储存企业改建、扩建。
　　十三、行政许可收费
　　无。
　　十四、行政许可年审或年检
　　无。





附表

编号：　　

危险化学品生产、储存企业
（设立、扩建、改建）
申请表



　　　　　　　　　　申请单位　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　经 办 人　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　联系电话　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　填写日期　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　





深圳市安全生产监督管理局制




　　填写说明

　　一、本表用钢笔、签字笔填写（切勿草书）或用打印机打印，同时要制作电子文档。
　　二、本表由危险化学品的生产、储存企业填写。
　　三、本表封面上的“编号”由发证机关编写。
　　四、本表中的“申请单位”、“申请地址”、“申请企业名称”栏目填写全称。
　　五、“企业类型”，按照国家统计局和原国家工商行政管理局《关于划分企业登记注册类型的规定》（国统字〔1998〕200号）划分的企业类型填写。
　　六、“经济类型”按“国有”、“合资”、“独资”、“股份”、“集体”、“私营”或“其他”填写。
　　七、“主要产品及生产规模”是指生产单位所生产的主要化学品及实际可以达到的最大生产量。
　　八、“主要储存设施及储存能力”是指生产储存单位所具有的储存设施及最大储存量。
　　九、“环境功能区”是指生产、储存单位所处的外部环境类型，按以下类型填写：
　　（一）工业区：指以工厂为主的工业生产区域。
　　（二）农业区：指所处环境主要以农田、菜地、果园等农业生产为主的地区。
　　（三）商业区：指以商业为主的地区。
　　（四）居民区：指以居民生活为主的地区。
　　（五）行政办公区：指以行政机关为主的地区。
　　（六）交通枢纽区：指以铁路及公路为主的交通要道区。
　　（七）科技文化区：指以学校、科研单位为主的地区。
　　（八）水源保护区：指以饮用水、堤坝或渔业水源保护为主的地区。
　　（九）文物保护区：指以风景名胜、文物保护为主的地区。
　　十、《危险化学品生产、储存企业申请表》由首页，填表说明，生产、储存单位基本情况（表1），生产原料（表2），中间产品（表3），生产产品（表4），储存的危险化学品（表5），审查意见（表6）组成。
　　十一、“生产原料”是指生产单位所购的作为原料使用的危险化学品；“中间产品”是指生产单位为生产某种产品，在生产过程中产生具有一定储存量且不向外出售的危险化学品；“生产产品”是指生产单位生产且用于出售的危险化学品。
　　十二、“危规号”是《危险化学品名录》中的危险货物编号；CAS号是美国化学文摘登记号。该号是用来判定检索有多个名称的化学物质信息的重要工具；UN编号是联合国危险货物运输专家委员会对危险物质制定的编号。

表1

生产、储存单位基本情况

申请单位

企业类型


单位地址

经济类型


联系电话

传真

邮政编码


申请项目类别
设立□ 改建□ 扩建□

申请项目名称


职工人数

危险品从业人员数

安全管理人数


从事危险化学品生产、储存技术管理人数


生产场所
地址


产权
自有□ 租赁□ 承包□

储存场所
地址


产权
自有□ 租赁□ 承包□

主要产品和

生产规模
产品名称
生产规模
固定资产总值　　（万元）







销售收入　　（万元）







单位所在的环境功能区





主要储存设施及储存能力
单层库房总面积　　　　（平方米）
库房使用的面积

（平方米）




最大储存能力　　　　（吨 / 年）
库区、库房所在的

环境功能区





表2

生产原料　　

序号
化学品名称
危规号
CAS 号
UN 号
需要量

（吨 / 年）
储存情况
用途

化学名称
商品名称
俗名
仓库数量（个）
总库存面积（m2 ）
储罐数量（个）
总储罐容量（m3 ）


















































































































表3

中间产品

序号
化学品名称
危规号
CAS 号
UN 号
需要量

（吨 / 年）
储存情况
用途

化学名称
商品名称
俗名
仓库数量（个）
总库存面积（ m2 ）
储罐数量（个）
总储罐容量（ m3）


















































































































表4

生产产品

序号
化学品名称
危规号
CAS 号
UN 号

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