商品房买卖当中购房人的知情权与房地产开发企业的告知义务/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-06-28 13:25:41   浏览:9243   来源:法律资料网
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商品房买卖当中房地产开发企业的告知义务与购房人的知情权

整理/武志国 woo_eye@qq.com

告知义务,基于一般的诚实信用原则,是一种法定的附随义务,告知主要发生在合同订立时,一般说来,告知义务的违反通常有两种情形:一是应该告知而没有告知,包括隐瞒和遗漏;一是不真实告知,即误告或错告。房地产开发企业违反告知义务,没有将影响购房人决定是否购房或以何种价格购房的事实和情况向购房人如实告知,影响到购房人人对该合同整体风险的评估,为保护购房人的利益,法律赋予购房人相应的救济权利,比如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了房地产开发企业未履行重大告知义务时承担严厉的惩罚性的赔偿责任。

常见的开发商应当告知购房人的事项,简单粗略归纳如下23个方面:

一、房地产企业的主体信息

房地产开发企业必须明示房地产开发企业营业执照、开发企业资质证书复印件、代理销售的房地产经纪机构备案情况。
如:《重庆市国土房管局关于印发重庆市商品房预售信息监控管理规定的通知》(渝国土房管发〔2009〕52号 )第六条规定,商品房预售信息监控实行预售现场信息公示达标制度。房地产开发企业预售商品房的,其售房现场信息公示应达到以下标准: (一)设立证件公示栏,并公示如下证件和信息: 1、《商品房预售许可证》; 2、《房地产权证》; 3、《开发资质证书》; 4、对购房者的《特别提示》。《特别提示》由房地产管理部门统一印制。《特别提示》包括如下信息:(1)购房需要注意事项;(2)项目可否提供住房公积金贷款、公积金中心咨询电话;(3)当地交易监督管理部门监督举报电话。 房地产开发企业委托房地产中介服务机构代理销售商品房的,还应在公示栏内公示商品房销售委托书、房地产中介服务机构资质证书。 (二)设立面积和价格公示栏。 房地产开发企业应将拟销售每套商品房建筑面积、套内面积、建面价格、套内价格在售房现场进行公示。 (三)设立信息查询处。并提供如下信息查询和设备服务:1、《商品房预售面积预测报告书》; 2、经工商部门备案的商品房买卖合同格式文本及附加协议;3、设置商品房网上签约或联机备案查询系统。已实行商品房预售网上签约或联机备案的地区,房地产开发企业应在售房现场设置网上签约或联机备案网上查询系统,免费为购房者提供信息查询服务,并进行商品房销售网上签约或联机备案。 4、项目总体规划平面图; 5、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》; 6、房地产管理部门规定其他需要提供查询的信息。

二、商品房建设销售依据信息

1、房地产开发企业必须明示该项目建设工程规划许可证、施工许可证、土地证复印件、商品房预售许可证原件等。【如《重庆市城镇房地产交易监督管理办法》】
2、房地产开发企业应将商品住房预售方案等信息,在销售现场清晰明示。商品住房预售方案中主要内容发生变更的,应当报主管部门备案并公示。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的,应当报主管部门备案并公示。
《北京市住房和城乡建设委员会关于加强我市商品房预售方案管理的通知》(建发[2010]632号)规定,商品房预售方案应当包括以下内容:
  (一)项目基本情况:项目名称;项目坐落;土地用途;项目总规模;配套公建的名称、位置、建筑面积;属于业主共有的共用部位、共用设施设备的名称、部位;物业服务用房的位置、建筑面积;物业管理区域划分的详细情况,包括规划核准的四至、楼栋号、建筑面积、占地面积等。
  (二)项目建设进度安排:项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排;本期预售楼栋的基础完成时间;结构封顶时间;竣工交付时间;配套设施同步交付使用时间;预售楼栋目前的施工进度。
  (三)项目预售计划:项目整体预售计划,包括每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等;本期开盘方案,包括暂定开盘时间、销售机构和销售人员、开盘现场负责人员等情况;预售流程,包括购房客户排号、选房、签约流程;预售方式,包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。
  (四)本期预售商品房情况:本次预售楼栋的出让及规划情况对照表;本次预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果;预售商品房的价格及优惠幅度。
  (五)本期自留商品房情况:开发企业自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积;开发企业需说明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺;地下车库用于自留的租赁车位和用于销售车位的数量、位置、建筑面积。
  (六)项目开盘应急预案:项目开盘活动预计参加人数;开盘活动方案是否已报相关部门备案;发生应急事件的处置预案。
  (七)预售资金监管方案:按本市有关规定确定预售资金监管相关事项的具体方案。
  (八)商品房质量问题投诉渠道:购房人投诉房屋质量问题的渠道、方式及投诉处理程序。
  (九)商品房质量责任承担主体和承担方式:开发企业应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体。提供由资质等级为一级且在本市注册的开发企业作为质量责任承担主体出具的经公证的担保函,或通过商业保险明确质量责任承担主体,提交工程质量保险合同或暂保单。质量责任承担主体按照《商品住宅保修规程》(DB11/641-2009)明确的住宅质量保修范围、期限及要求,履行保修责任。
  (十)住房能源消耗指标和节能措施:商品房的采暖耗热量指标;外墙、屋面、外窗的传热系数,窗墙比;屋面及外墙保温材料的种类、保温层厚度;气密性指标;遮阳措施、其他节能措施、保温工程保修期。
  (十一)其他材料:房地产开发项目手册;前期物业服务合同(包括物业服务费用评估报告摘要、物业服务事项和标准等内容);临时管理规约;项目建设方案及备案登记表;经规划部门批准的建筑物名称核准文件;商品房装饰装修标准及相关附属设备设施的交付使用情况等材料。
3、售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
4、《无锡市商品房销售管理实施细则》房地产开发企业现售商品房,除向承购人出示《商品房预(销)售许可证》外,还应出示商品房竣工验收合格证明和商品房初始登记证。中介机构销售商品房时,应当按规定向商品房承购人出示有关证明文件和商品房销售委托合同。

三、房地权利限制信息

商品房基本情况、销售进度、权利状态等预(销)售信息应及时、全面、准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。转让人应当如实告知受让人转让房地产的抵押、租赁等有关情况。【《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》】
出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。

四、房源信息

1、取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售。
2、对已销售的房源,商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的,应当标示所有已销售房源的实际成交价格。
3、所退房源应当公开销售。
【《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房〔2006〕166号)】


五、商品房价格信息

1、商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素:
(1)开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。
(2)楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。
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内蒙古自治区行政应诉规定

内蒙古自治区人民政府


内蒙古自治区行政应诉规定


内蒙古自治区人民政府令
第97号


《内蒙古自治区行政应诉规定》已经自治区人民政府1999年第十三次常务会议通过,现予发布施行。


自治区主席 云布龙
1999年7月12日


第一条 为规范行政应诉工作,提高行政应诉水平,促进依法行政,根据《中华人民共和国行政诉讼法》等法律法规,结合自治区实际,制定本规定。
第二条 本规定适用于自治区内的行政机关以及法律法规授权的组织(以下统称行政机关)的行政应诉工作。
第三条 行政应诉遵循合法、及时,以事实为根据、以法律为准绳的原则,坚持有错必纠,保障法律、法规的正确实施。
第四条 行政机关的法定代表人履行行政应诉职责。
行政机关负责法制工作的机构依法承担行政应诉的具体工作,履行下列职责:
(一)审查案件的有关情况;
(二)提出诉讼代理人人选的建议;
(三)作为诉讼代理人出庭应诉;
(四)撰写答辩状、代理词等材料; (五)对被诉的具体行政行为提出停止执行以及变更、撤销或者部分撤销的建议;
(六)负责行政应诉案件材料的立卷归档;
(七)法律、法规和规章规定的其他职责。
第五条 行政机关接到人民法院送达的应诉通知书和起诉状副本后,应当立即责成法制工作机构对案件的有关情况进行审查。法制工作机构发现有下列情形之一的,应当及时报告行政机关,由行政机关向人民法院提出异议:
(一)属于行政复议前置,但未经行政复议的;
(二)依法由行政机关作出最终裁决的;
(三)不属于人民法院受案范围的;
(四)不属于受诉人民法院管辖的;
(五)原告不具备诉讼主体资格的;
(六)起诉超过法定期限的。
第六条 行政机关法定代表人可以自己出庭应诉,也可以委托本机关法制工作人员、业务工作人员或者其他人员作为诉讼代理人参加诉讼。
第七条 行政机关法定代表人委托诉讼代理人代为诉讼的,必须向人民法院提交由其签名并盖章的授权委托书。授权委托书应当详细记明委托事项和权限。
行政机关变更诉讼代理人及其权限的,应当及时书面告知人民法院。
第八条 行政机关应当自接到起诉状副本之日起10日内将答辩状、法定代表人身份证明、授权委托书等有关材料提交人民法院。
提交人民法院的有关材料,应当先行制作存档件。
第九条 行政机关可以依照规定到人民法院查阅本案有关材料。
第十条 人民法院作出判决或者裁定前,行政机关负责法制工作的机构对被诉的具体行政行为进行审查,发现确有违法或者行政处罚显失公正的,应当及时提出建议,报行政机关决定。行政机关作出变更、撤销或者部分撤销决定的,应当及时书面告知人民法院和其他诉讼参加人。
第十一条 在诉讼过程中,行政机关作出停止执行具体行政行为决定的,应当书面告知人民法院和其他诉讼参加人。
第十二条 在诉讼过程中,行政机关负有举证责任,应当及时向人民法院提供作出具体行政行为的证据和所依据的规范性文件,并不得自行向原告和证人收集证据。
第十三条 行政机关法定代表人或者诉讼代理人应当准时出庭应诉,因特殊情况不能到庭的,必须提前告知人民法院并说明理由,同时可以申请人民法院延期开庭。
第十四条 行政机关应当及时对与本案有利害关系或者其他关系可能影响公正审判的审判人员、书记员、翻译人员、鉴定人、勘验人提出回避申请。
行政机关对人民法院关于回避申请的决定不服的,可以向该人民法院申请复议。
第十五条 在庭审过程中,行政机关法定代表人或者诉讼代理人应当尊重审判人员,遵守法庭纪律,未经法庭准许,不得中途退庭。
第十六条 在庭审过程中,行政机关法定代表人或者诉讼代理人应当充分陈述作出具体行政行为的事实根据、法律依据和理由,并出示相关证据。
行政机关法定代表人或者诉讼代理人应当对案件事实的真实性、证据取得的合法性、法律依据的准确性以及执法程序的合法性有准备地进行辩论。
第十七条 行政机关法定代表人或者诉讼代理人对原告所出示的证据有疑问的,可以申请人民法院重新鉴定、调查或者勘验。
第十八条 行政机关法定代表人或者诉讼代理人应当按照审判人员的要求认真核对庭审笔录,发现问题及时提出,核对无误后应当在庭审笔录上逐页签名或者盖章。
第十九条 行政机关不服人民法院第一审判决、裁定的,可以自接到判决书之日起15日内或者接到裁定书之日起10日内提起上诉。
第二十条 第二审人民法院决定书面审理的上诉案件,行政机关应当根据人民法院的要求提供有关书面材料。
第二审人民法院决定开庭审理的上诉案件,行政机关应当出庭应诉。
第二十一条 对人民法院已经发生法律效力的判决、裁定,行政机关认为确有错误的,应当向原审人民法院或者上一级人民法院提出申诉,也可以申请人民检察院抗诉。
第二十二条 行政机关必须履行已经发生法律效力的判决、裁定。
第二十三条 公民、法人或者其他组织拒绝履行已经发生法律效力的判决、裁定的,行政机关可以依法强制执行或者申请人民法院强制执行。
第二十四条 对人民法院作出判决或者裁定的行政案件,应诉行政机关的法制工作机构应当在判决或者裁定送达后的5日内,将判决或者裁定的有关情况报告上一级行政机关的法制工作机构。
第二十五条 行政应诉工作结束后,行政机关应当将案件材料立卷归档。
第二十六条 本规定自发布之日起施行。


云南省实施《中华人民共和国未成年人保护法》办法

云南省人大常委会


云南省实施《中华人民共和国未成年人保护法》办法
云南省人大常委会


(1997年4月4日云南省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过 1997年6月1日起施行)

办法
第一条 为保障未成年人合法权益,优化未成年人成长环境,保护未成年人身心健康,根据《中华人民共和国未成年人保护法》及其他法律、法规,结合本省实际,制定本办法。
第二条 未成年人的人身权、受教育权及其他合法权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。
保护未成年人是全社会的共同责任。家庭和学校应当教育、帮助未成年人运用法律手段,维护自己的合法权益。
对侵犯未成年人合法权益的行为,任何组织和个人都有权劝阻、制止或者向侵权人所在单位及其上级主管部门、侵权发生地的公安机关、人民检察院、人民法院以及未成年人保护委员会检举、投诉,有关部门应当及时处理。
第三条 地方各级人民政府应当加强对保护未成年人工作的领导,依法履行保护未成年人合法权益的职责。
县级以上地方各级人民政府设立未成年人保护委员会。未成年人保护委员会负责指导、督促、检查、协调有关方面做好保护未成年人的工作。
未成年人保护委员会设立办事机构。
第四条 村公所(办事处)、居民委员会、村民委员会应当开展下列工作:
(一)指导和协助家庭教育管理未成年人;
(二)配合学校对未成年人进行法制、道德教育;
(三)组织或者协助有关部门对未成年人进行技术培训;
(四)协同公安派出所、学校、家庭对有违法或者轻微犯罪行为的未成年人进行帮助教育。
第五条 父母或者其他监护人应当履行对未成年人抚养义务和监护责任,不得有下列行为:
(一)虐待、遗弃未成年人;
(二)迫使未成年人务工经商;
(三)允许或者迫使未成年人结婚,或者为未成年人订立婚约、换亲;
(四)教唆、包庇、纵容未成年人违法犯罪。
第六条 父母或者其他监护人不得因未成年人有违法犯罪行为而拒绝履行监护义务。
父母或者其他监护人应当按照有关规定承担其子女或者被监护人在接受强制戒毒或者在工读学校学习期间的费用。
第七条 父母离婚后,必须按照离婚协议或者人民法院判决承担其未成年子女的生活费、教育费。拒绝承担的,其所在单位或者居民委员会、村民委员会应当责令其改正;有工资收入的,其所在单位可以从其工资中代扣;未成年子女及其代理人也可以依法提起诉讼或者申请人民法院强
制执行。

第八条 父母或者其他监护人必须依法使适龄未成年人接受义务教育,不得迫使未成年学生辍学。
第九条 学校和教师应当认真贯彻国家的教育方针,严格执行国家和省教育部门有关课程方案的规定。
禁止学校和教师违反国家和省人民政府规定向学生进行摊派或者收取费用,索要财物,销售图书资料及其他商品,安排学生从事私人劳务,安排学生参加未经教育部门批准的社会活动。
第十条 学校和教师对品行有缺点,学习有困难的学生应当耐心帮助教育,不得歧视,不得随意开除或者迫使其转学、退学。
第十一条 各级人民政府应当采取措施,帮助贫困地区和少数民族地区的未成年人完成义务教育期间的学业。
学校对接受民政部门和社会救助的未成年人在义务教育期间免收杂费。
鼓励企业事业单位、社会团体、其他组织和个人兴办托儿所、幼儿园,参与希望工程、春蕾计划等助学活动。
第十二条 学校和幼儿园的教职员工应当尊重未成年人的人格尊严,严禁对其实施体罚或者变相体罚;不得用劳动、罚款等手段对其进行惩处。
第十三条 父母或者其他监护人、教师应当预防和制止未成年人的下列行为:
(一)吸烟、酗酒;
(二)旷课、逃学;
(三)损害公共卫生和公共秩序;
(四)毁损公共设施、文物古迹或者其他公私财物;
(五)阅读、收听、观看有淫秽、暴力内容的视听读物;
(六)进入不适宜未成年人活动的场所;
(七)进行封建迷信活动;
(八)打架斗殴、携带管制刀具;
(九)进行赌博、吸毒、盗窃等违法活动。
第十四条 严禁向未成年人传授犯罪方法;严禁教唆、诱骗、胁迫未成年人进行违法犯罪活动。
任何人发现未成年人人身安全受到威胁时,都应当救助。发现未成年人受诱骗、胁迫实施违法犯罪,应当向公安机关报告,公安机关接到报案后,必须及时处理。
第十五条 省教育部门对全省工读学校的设置进行统一规划并组织实施。工读学校的管理由教育、公安部门共同负责。

工读学校应当坚持教育挽救、科学育人的方针,对按照教育和公安部门的规定送工读学校的学生实行强制性教育保护。
工读学校与普通学校的学生在就学、就业等方面享有同等的权利。
第十六条 县级以上人民政府所在地应当逐步建立青少年活动基地。乡、镇人民政府所在地也应当逐步建立适宜青少年活动的场所。
禁止挤占、挪用青少年活动场所及设施。已被占用或者挪作他用的,应当限期归还。因市政建设需要征用的,应当在征用的同时,重新规划和建设。
第十七条 博物馆、纪念馆、科技馆、文化馆和爱国主义教育基地,应当对未成年人实行免费或者优惠开放。
公共图书馆应当开辟供未成年人阅读图书资料的场所。
第十八条 营业性歌舞厅、录像厅、电子游戏机室、酒巴等不适宜未成年人活动的场所,影剧院在放映通宵电影或者不宜未成年人观看的影片时,必须设置16周岁以下未成年人禁入的明显标志。
对难以判定年龄的入场者,上述场所的工作人员应当要求其出示身份证件,无证件者应当拒绝其进入。
第十九条 中小学校、幼儿园周围100米范围内,不得批准新建营业性歌舞厅、录像厅、电子游戏机室等对教学、保育秩序有干扰的场所。
第二十条 禁止向未成年人开放缺乏安全保障的娱乐设施。
公安交通管理部门应当在中小学校、幼儿园门前的道路旁设立机动车辆限速行驶标志。
第二十一条 任何组织和个人不得招收未满十六周岁的未成年人从业,国家另有规定的除外。
招收已满十六周岁未满十八周岁未成年人工作的,不得违反国家规定让其从事过重、有毒、有害的劳动或者危险的作业,并应当定期对其进行健康检查。
第二十二条 公安机关、人民检察院、人民法院在办理未成年人违法犯罪案件时,应当重视教育、疏导,并采取适合未成年人身心特点的方式、方法。
公安机关、人民检察院、人民法院应当同基层组织和有关部门加强联系,共同做好对有违法犯罪行为的未成年人的教育、挽救工作。
第二十三条 人民法院审理未成年人犯罪案件时,应当通知被告人的父母或者其他监护人、近亲属到庭。
没有委托辩护人的,人民法院应当为其指定辩护人。被指定的律师应当给予法律帮助。
未成年人在参加诉讼活动或者办理非诉讼法律事务需要获得法律帮助时,本人或者其监护人无力支付费用的,律师应当按照有关规定承担法律援助义务。
第二十四条 公安机关、人民检察院、人民法院或者少年犯管教所、劳动教养管理所、强制戒毒所的工作人员不得对违法犯罪未成年人实施体罚、变相体罚或者违法使用械具。
严禁纵容、指使他人殴打依法被限制人身自由的未成年人。
第二十五条 少年犯管教所、劳动教养管理所对违法犯罪未成年人的检举、控告和申诉,应当及时转交人民法院、人民检察院、公安机关或者其他部门处理。对其申诉认为有理的,应当建议原处理机关复查,原处理机关应当回复办理结果。
第二十六条 违反本办法情节较轻的,由城乡基层组织、行为人所在单位或者其上级主管部门,对行为人或者有关负责人和直接责任人进行批评教育,责令改正。情节严重的,由主管部门给予行政处分。
第二十七条 违反本办法第九条第二款的,由教育行政主管部门责令如数退回所收取的财物,并没收非法所得。
第二十八条 违反本办法第十八条规定的,对经营者和直接责任人处警告,并处10元以上200元以下罚款;处罚后不改正的,处200元以上3000元以下罚款,并责令停业整顿或者吊销文化经营许可证。
第二十九条 违反本办法第十九条规定的,由主管部门对批准单位的负责人和直接责任人给予行政处分;所建场所由市政管理部门责令限期搬迁。拒不搬迁的,处200元以上3000元以下罚款,并由文化行政管理部门吊销文化经营许可证。擅自建立的,由文化行政管理部门予以取
缔。
第三十条 违反本办法第二十条第一款规定的,由其主管部门责令改正。违反治安管理的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚。造成未成年人伤亡的,依法承担民事责任。
第三十一条 违反本办法第二十一条规定,非法使用童工的,由劳动部门责令改正,并处500元以上5000元以下罚款;处罚后仍不改正的,由工商行政管理部门吊销其营业执照;造成伤亡的,依法承担民事责任。
第三十二条 实施本办法第五条、第六条、第十二条、第十四条、第二十条、第二十一条、第二十四条规定禁止的行为,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十三条 对依照本办法作出的行政处罚不服的,依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定办理。
第三十四条 本办法具体应用的问题由云南省人民政府解释。
第三十五条 本办法自1997年6月1日起施行。



1997年4月4日