开发商逾期交房的违约责任分析/陈宁

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 22:29:57   浏览:8700   来源:法律资料网
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开发商逾期交房的违约责任分析

陈宁


(一)关于交房的条件及时间点

  开发商未在商品房买卖合同约定的交付房屋期限内交付房屋的行为,属于逾期履行合同义务的违约行为。关于逾期交房的时间点,应以开发商与购房人在商品房买卖合同中第八条关于交付期限的约定为准,即所谓的“交钥匙”。实践中,开发商大多选择的交房条件为“该商品房经验收合格”,具体包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收,但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收。组织商品房验收的主体是开发商,由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加,竣工验收合格的,开发商应于15日内向建设主管部门备案,开发商只需要获得建设主管部门发出的《竣工验收备案证》即满足交付条件。

(二)违约金的确定标准

1、商品房买卖合同有约定的,从其约定

  商品房买卖合同示范文本第九条是关于开发商逾期交房违约责任的条款,开发商一般会与购房人明确约定逾期交房违约金的计算标准,如每逾期一日按已付房款的万分之三计算违约金。

2、商品房买卖合同没有约定的,以同地段、同类房屋的租金为准

  租金主要有统一租金、协议租金和市场租金三类。统一租金是指国家或地方政府有关房地产主管部门在一定时期统一规定的房屋租金指导标准;协议租金是指租赁合同双方在自愿基础上协商确定的租金额。市场租金是指在房屋租赁市场形成的租赁关系的租金,其标准随着市场行情的变化而波动。
  目前,不少地方政府房地产主管部门会定期公布不同地段和种类的房屋租赁价格标准,有的地方没有公布此类房屋租赁价格标准,大连属于后者。故在大连的司法实践中,一般是通过房地产评估来确定同地段同类房屋的租金标准,主要依据是建设部颁行的《城市房地产市场估价管理暂行办法》。评估的程序为:(1)当事人向法院提出申请,再由法院委托评估机构进行评估;(2)评估机构受理后,进行现场勘估,并综合各种因素进行全面分析,出具估价报告。

(三)以租金标准支付违约金的法理基础

  由于开发商未能按照合同约定的期限交付使用房屋,使得购房人不能在预先设定的时间使用所购房屋,行使占有、使用、收益、处分权能,购房人可能会延长另行租赁房屋居住的期限,进而增加支出,也可能会拖后对外出租的时间,进而减少收入,不论何种情况,都损害了购房人的期待利益——基于合同正常履行应当获得的利益。即使购房人没有实际支付租赁费用,或者新房将来不用于出租,开发商亦不得以此为由对抗购房人要求其支付违约金的请求。

(四)免责事由

  免责事由有法定免责事由和约定免责事由之分,前者为因不可抗力导致违约,违约方可全部或部分免除违约责任,后者为双方当事人约定的不可抗力之外的其他免除违约责任的事由。

1、不可抗力
  不可抗力指不可预见,不可避免并不能客服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形,一是自然灾害,如洪水、地震、台风、海啸等;二是政府行为,如发生战争、强制征收等。在发生不可抗力的事由后,开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人,否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任。实践中,开发商有随意扩大解释不可抗力的现象,其实,构成不可抗力的条件是很严格的,开发商不得以诸如“雨季停工”、“技术困难”等作为法定免责事由主张免责。
2、约定免责事由
  在商品房买卖合同中,除了不可抗力之外,开发商通常会与购房人约定其他关于逾期交房的免责事由,如购房人未付清房款及其他应交费用、因执行国家法律法规、政策、政府指令导致逾期交房、因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致逾期交房、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。在上述原因中,有的确实可以作为免责事由,如政府行为等,但也要甄别情况实行部分或全部免责,有些则纯属“霸王条款”,如天气原因、高考等因素导致停工,这些情况是开发商可以预料、可以避免和克服的,不能作为免责事由。再如施工期间停水停电、第三人破坏等,则是第三人原因造成的,违约责任的归责原则实行无过错责任,不论开发商是否存在过错,只要存在违约行为,开发商就应向购房人承担违约责任,之后开发商有权依法向责任人追偿。对于约定的免责条款,如果存在《合同法》第五十二条和五十三条规定的情形,购房人可以请求法院确认该免责条款无效,“因故意或者重大过失造成对方财产损失”导致免责条款无效的情形在实践中较多。
注:本文主要参考了最高院民一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书以及湖南金州律师事务所文颖律师所著的《解读建设部、国家工商总局《〈商品房买卖合同〉示范文本》一文。
附:法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《合同法》
第五十三条 合同中的下列免责条款无效:
(一) 造成对方人身伤害的;
(二) 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

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关于做好1997年度全国营业税纳税人税收资料调查工作的通知

财政部


关于做好1997年度全国营业税纳税人税收资料调查工作的通知
财政部



各省、自治区、直辖市、计划单列市地方税务局(西藏不发):
财政部和国家税务总局于1997年12月在黑龙江省哈尔滨市联合召开了1997年度全国地方税务局系统营业税纳税人税收资料调查工作(以下简称营业税调查)会议。会议总结了1996年度营业税调查工作,研究布置了1997年度营业税调查工作,并就新版调查软件进行了
培训。现将1997年度营业税调查工作的有关事项通知如下:
一、调查范围和企业代码的修订
1997年度全国营业税调查范围原则上与1996年度的调查范围相同,即包括:
(一)国有预算内企业:符合调查条件的国有预算内企业户数占当地各类型调查户数总数的比例不足20%的,应全部纳入调查范围;其比例大于20%的,视当地经济结构,有重点地选取样本,其比例不应低于20%;
(二)部分国有预算外企业;
(三)部分城镇集体企业;
(四)部分乡镇集体企业;
(五)全部上市的股份有限公司;
(六)部分非上市的股份有限公司;
(七)部分有限责任公司;
(八)部分外商投资企业;
(九)其他企业。
按上述调查范围,1997年度营业税调查的企业代码可按“关于编制1997年度全国税收资料调查企业代码工作安排及代码编制规定”(见附件二)的要求对1996年度的企业代码进行修订而成。修订内容,重点是对所有调查企业在调查之日前换发的新的税务登记证件号码进行
填写,并对1997年度发生行政区划、财务隶属关系、企业名称、所有制形式、所属行业以及企业合并、分设或关停等变更事项的调查企业代码加以修订。对修订而成的企业代码库,各地要严格审核把关,不再上报国家税务总局和财政部。
二、调查户数
从1997年开始,沈阳、长春、哈尔滨、南京、武汉、广州、成都、西安8个省会城市地税局的调查数据汇总到相应省地税局后统一上报。今后上述8个省会城市地税局有关营业税调查的工作由所在省地税局负责组织安排,同时上述8个城市地税局的调查户数增加到相应的省地税局
。其他地区调查户数维持去年水平。
三、调查内容
1997年度企业的分户税收和部分财务指标的情况,以及分户分经营项目的营业税情况。
四、调查数据的填报
各地区在组织企业填报调查表时,应按“1997年度全国营业税纳税人税收资料调查01表和02表填表说明”(见附件一)和“1997年度全国营业税纳税人税收资料调查经营项目代码表”(见附件二)的规定和要求认真填报。填报数据如有特殊情况的,应以书面形式加以说明
,参加汇审时一并上报。
五、各地区应于1998年4月底完成调查表数据的录入、审核、修改工作,做好参加1998年5月初举行的汇审工作会议的准备。汇审工作的具体安排将另行通知。
六、为了鼓励先进、鞭策后进,我们对各地1996年度营业税调查工作的组织领导、企业代码编制、数据质量、资料运用和工作总结等方面进行了考核、评比,共评出营业税调查工作先进单位22个,并在哈尔滨会议上对这22个先进单位进行了表彰。
1996年度全国营业税调查工作先进单位是:北京、山西、内蒙、黑龙江、江苏、福建、江西、河南、湖北、广西、四川、贵州、云南、甘肃、宁夏、哈尔滨、沈阳、大连、南京、宁波、武汉、西安。
七、各地区务必按上述规定及布置会提出的要求,抓紧安排和布置好1997年度营业税调查工作。在1997年度的营业税调查工作结束后,要对调查工作进行全面总结,并于1998年7月底以前,向财政部和国家税务总局上报书面总结材料各一份。在做好数据收集工作的基础上
,各地应主动地结合本地区的工作重点和特点,适时地开展数据的分析应用工作,发挥调查数据的内在潜力,为税收征收管理、稽查和政策研究服务。
附件一:1997年度全国营业税纳税人税收资料01和02表填表说明
附件二:关于编制1997年度全国税收资料调查企业代码工作安排及代码编制规定
附件三:1997年度营业税收资料调查表审核公式
附件四:1996年度全国地税系统营业税纳税人税收资料调查工作总结
附件五:关于表彰1996年度全国营业税纳税人税收资料调查工作先进单位的决定
(以上附件布置会已发,本文不另发)



1998年1月15日

山西省旅馆业治安管理办法实施细则

山西省政府


山西省旅馆业治安管理办法实施细则
山西省政府


(1989年6月28日山西省人民政府批准,山西省公安厅1989年7月26日发布)


第一条 为加强旅馆业的治安管理,预防违法犯罪活动,保障旅馆业的正常经营和旅客人身、财物安全,根据公安部发布的《旅馆业治安管理办法》(以下简称《办法》),结合本省实际情况,制定本细则。
第二条 凡在本省境内经营旅馆、饭店、宾馆、招待所、客货栈、车马店、浴池等(以下统称旅馆),均依本细则进行管理。
前款所称旅馆,包括各种经济性质和各种经营方式的旅馆。
第三条 旅馆应遵守国家的法律、法规和政策,按照谁主管、谁负责的原则,搞好安全防范工作。
第四条 开办旅馆,应具备下列条件:
一、房屋建筑坚固,门窗设施安全,通道畅通;
二、消防设施符合防火规范要求;
三、房间、床位标明牌号;
四、有相应的治安保卫组织或安全保卫人员。
第五条 开办旅馆应持主管部门或乡(镇)人民政府(街道办事处)的介绍信和旅馆建筑平面图,经所在地市、县(区)饮食服务行业管理部门批准,由所在地市、县(区)公安机关审查同意,发给《特种行业许可证》,凭《特种行业许可证》到当地工商行政管理部门申请登记,领取
营业执照后,方准开业。
经批准开业的旅馆,应向公安机关报送《旅馆开业备案登记表》。
第六条 旅馆应建立健全安全管理制度。
一、住宿登记制度。旅馆应按照旅客的有效证件逐人逐项如实登记。外国人、华侨、港、澳、台胞应到指定的旅馆住宿,旅馆应负责查验护照和有关证件,并在二十四小时内向当地县级公安机关备案。各旅馆的旅客住宿登记表应保存五年,以备查询。
二、寄存制度。旅馆应设立旅客物品寄存处,确定专人办理存取手续。对旅客遗留的财物,应设法归还原主或揭示招领。三个月无人认领的,应登记造册,送当地公安机关按遗失物品处理。对旅客遗弃的反动、淫秽等违禁物品,应及时封存送交公安机关。
三、门卫、值班和会客制度。门卫人员应严密注视出入旅馆人员的情况,严防不法分子混入旅馆进行违法犯罪活动;值班人员应管好客房的钥匙,严格交接班手续;治保人员应经常巡查楼道、院落,对来仿人员应查验证件并由服务人员与旅客联系后方可进入客房。
第七条 旅馆内开设舞厅、音乐茶座等娱乐、服务项目的,应按省文化厅、公安厅、工商行政管理局发布的《营业性舞会暂行管理办法》严格管理。
第八条 禁止在旅馆内卖淫、嫖宿、吸毒、赌博、酗酒滋事、打架斗殴、传播迷信、淫秽书画、放映淫秽录像。
禁止旅客在旅馆内展销、买卖商品和行医治病。
第九条 住宿旅客应遵守以下规定:
一、凭居民身份证或可以证明身份的有效证件进行登记;
二、遵守旅馆的各项规章制度;
三、不准私自留客和转让床位;
四、禁止将易燃易爆、剧毒和放射性等危险品带入旅馆;
五、携带枪支弹药、巨额现金的旅客,应自己妥善保管。
租赁旅馆设立常驻办事机构的,凭驻地政府主管部门批准文件和核定人数办理登记。
第十条 旅馆工作人员应做到:
一、自觉遵守有关法律、法规和本单位的各项规章制度;
二、发现违法犯罪分子或行迹可疑人员、物品时,及时报告公安机关,不得知情不报或隐瞒包庇;
三、积极协助公安人员执行公务,注意发现公安机关通辑、通报的犯罪分子;
四、坚持宣传并组织旅客做好防火、防盗、防特、防各种灾害事故工作。
第十一条 公安机关对旅馆业的治安管理职责:
一、保护旅馆的合法权益,依法对旅馆的治安管理实施监督检查;
二、督促旅馆建立和落实各项治安管理制度,建立旅馆业治安管理档案,帮助旅馆完善安全防范措施,协助旅馆对工作人员进行治安安全业务培训。
第十二条 有下列情形之一的单位和个人,给予表彰和奖励:
一、认真落实各项治安管理制度,维护旅馆治安秩序,保障旅馆、旅客安全,成绩突出的,由旅馆的主管部门给予表彰奖励;
二、积极向公安机关提供犯罪线索,协助公安机关查破案件、抓获案犯,贡献较大的,由公安机关给予表彰奖励。
第十三条 对违反《办法》和本细则的,分别按下列规定处理:
一、不按规定办理开业登记、备案手续的,由公安机关责令补办,逾期不办或擅自开业的予以查封,并对责任者处以五百元以下罚款。
二、不按规定办理住宿登记和报送、保管旅客登记簿的,由公安机关给予警告;仍不改正的,对旅馆负责人处以一百元以下罚款。
三、不招领或不按期登记造册送公安机关,擅自处理旅客遗留物或超期寄存物的,由公安机关责令旅馆负责人限期上交,并处以一百元以下罚款。
四、公安机关在安全检查中,发现安全设施不完善或内部治安管理制度、防范措施不落实的,应下达《治安管理整改通知书》,责令限期整改;逾期不改的,吊销《特种行业许可证》,工商行政管理部门应同时吊销营业执照;造成危害的,给予二百元以下罚款,情节严重构成犯罪的,
依法追究刑事责任。
五、阻挠公安人员执行公务、包庇违法犯罪分子或转移赃款赃物,情节较轻的,对责任者处以十五日以下拘留或者二百元以下罚款;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
六、旅客将易燃易爆、剧毒和放射性等危险物品带入旅馆的或违反本细则第八条规定的,按《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚责任者和旅馆负责人。
七、旅馆安全防范不严造成失盗的,由旅馆或责任者赔偿旅客的损失;旅客不遵守本细则第九条第五项造成的,责任由其自负。
第十四条 给予警告、限期整改、赔偿损失和不满五十元罚款的处罚,由公安派出所裁决执行,给予停业整顿、吊销《特种行业许可证》、拘留、没收非法收入和五十元以上罚款的处罚,由县级公安机关裁决执行;给予吊销营业执照的,由县级工商政管理部门裁决执行。
第十五条 当事人对罚款、吊销《特种行业许可证》处罚决定不服的,可在接到处罚通知五日内,向处罚机关的上一级主管部门提出申诉,上一级主管部门应在十五日内作出裁决。
对吊销营业执照处罚不服的,按《企业法人登记管理条例》规定的程序向上一级登记主管机关申请复议。
第十六条 本细则实施前开业的旅馆应在本细则发布之日起三个月内到公安机关补办《特种行业许可证》,逾期不办按吊销《特种行业许可证》对待。
第十七条 本细则由省公安厅负责解释。
第十八条 本细则自发布之日起施行。



1989年7月26日