个人转让房屋涉税解析
作者：陈召利 律师 来源：www.law-god.com

[作者按]2013年 2月20日，国务院常务会议出台调控楼市的新“国五条”，再次升级了房地产调控措施。2013年2月26日，国务院办公发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），其中特别强调充分发挥税收政策的调节作用，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。但是，国家税务总局及各省市目前尚未明确如何执行这一政策，能否贯彻执行有待观察，预计近期内仍将原则上仍实行核定征税。

1、个人所得税（卖方）
对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征；无法核实房屋原值的，对个人住房转让所得征收个人所得税实行核定征税，核定征税的比例暂按1%确定。
对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
依据：1、《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）；
2、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）。

2、营业税（卖方）
个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；
个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；
个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

依据：《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号）
备注：无锡市区依法缴纳营业税的，应同时按营业税税额的7%、3%、2%的比例缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，即营业税及附加合并税率为应税金额的5.6%。

3、土地增值税（卖方）
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
依据：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）

4、契税（买方）
个人购买90平米及以下普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，契税按1%收取；
个人购买普通住房(90～144平米)，且该住房属于家庭唯一住房的，契税按1.5%收取；
个人购买144平米以上住房的，或购买家庭内二套及以上普通住房的，契税按3%收取。
依据：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）
备注：根据《无锡市地方税务局关于调整我市契税有关政策的通知》（锡地税发〔2010〕82号），从2010年7月1日起，对购买非普通商品住房、非住宅及其他房屋、土地权属转移行为按3%税率征收契税。

5、印花税 （买卖双方）
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
依据：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
湖南省湘西土家族苗族自治州人民政府办公室


关于印发《湘西自治州农业产业化州级龙头企业认定和运行监测管理暂行办法》的通知

州政办发 [2010] 41号


各县市人民政府，州政府各局委、各直属机构：

《湘西自治州农业产业化州级龙头企业认定和运行监测管理暂行办法》已经州人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。





二O一O年七月十三日



湘西自治州农业产业化州级龙头企业认定和

运行监测管理暂行办法



第一章 总 则



第一条 为了规范农业产业化州级龙头企业（以下简称州级龙头企业）的认定和运行监测管理工作，搞好对龙头企业的服务与扶持,加强对州级龙头企业的引导，根据农业部等九部门《农业产业化国家重点龙头企业认定和运行监测管理暂行办法》(农经发〔2001〕4号)和《关于加快推进农业产业化的若干意见》（州发〔2008〕20号）精神，特制定本办法。

第二条 本办法所称州级龙头企业，是指在我州行政区域内，依法设立、具有独立法人资格，以农产品生产、加工、流通为主业，通过各种利益联结机制带动农户，在经营规模、企业效益和辐射带动能力等方面达到规定标准，并经州人民政府批准认定的企业。

第三条 对州级龙头企业的认定和运行监测管理工作，遵循市场经济规律，引进竞争淘汰机制，坚持公开、公平、公正原则，严格按标准考核。建立竞争和淘汰机制，实行动态管理，一年一认定、两年一淘汰的考核制度。

第四条 经认定或监测合格的州级龙头企业享受相关扶持政策和优惠政策。



第二章 申报与认定



第五条 州级龙头企业应符合以下标准：

（一）依法设立的以农产品加工或流通为主业、具有独立法人资格的企业。包括依照《公司法》设立的公司，其他形式的国有、股份、私营企业以及中外合资、外商独资企业，在工商行政管理部门登记开办的农产品专业批发市场等；

（二）企业实施的主导项目符合农业产业化经营的要求，企业生产经营主要是从事农产品生产、加工、流通，并对区域经济发展有较强的支撑作用，对农民增收有较强的带动作用；

（三）生产型农产品加工企业固定资产在500万元以上，年销售收入800万元以上；特色型农产品加工企业固定资产在300万元以上，销售收入在600万元以上；

（四）农产品专业批发市场年交易额3亿元以上；

（五）企业信用等级达到A级以上（含A级），无银行贷款的，应由企业所在地银信部门出具相关证明；

（六）企业资产负债率一般应低于60％；

（七）企业的总资产报酬率应高于同期银行贷款利率；企业不欠税、不欠工资、不欠社会保险金、不亏损；有抵御市场风险的能力，并具有较好的生态效益和社会效益，能增加地方财政收入。农产品加工、流通的增加值占总增加值的70%以上；

（八）通过建立可靠、稳定的利益联结机制，带动农户1000户以上、基地5000亩以上(养殖业除外)；

（九）企业应有健全的管理制度和财务制度；应有农产品质量安全检测设施和人员；企业的主营产品应符合国家产业政策、环保政策和国家法定的产品质量标准；企业的产品质量或科技含量、新产品开发能力应在同行业中处于领先水平；

（十）申报企业原则上应为县市同类企业中的重点企业。

第六条 州级龙头企业申报程序：

（一）申报企业直接向所在地县市乡镇企业局提出申请；

（二）县市乡镇企业局对企业所报材料的真实性进行审核，向县市农业产业化办公室提出推荐意见；

（三） 县市农业产业化办公室组织评审组对企业申报材料进行评审，提出审核意见报农业产业化领导小组审定后，经县市人民政府同意，以县市人民政府文件向州乡镇企业局推荐，并附审核意见和相关材料。

第七条 州级龙头企业认定程序：

（一）州乡镇企业局对县市申报的企业进行考察，提出推荐意见报州农业产业化办公室；

（二）州农业产业化工作领导小组组织审核，报州人民政府审定；

（三）经州人民政府批准的州级龙头企业，由州人民政府授予州级农业产业化龙头企业称号，并颁发证书。

第八条 州级龙头企业申报每年进行一次，申报企业应提供以下材料：

（一）《湘西自治州农业产业化州级龙头企业申报表》；

（二）工商营业执照复印件；

（三）企业资产和效益情况；

（四）金融部门出具的有效期内的信用记录证明或信用等级证明；

（五）县市以上农经部门提供的企业与农户利益联结关系的证明；

（六）产品质量检验、科技成果、商标等方面的相关证明材料

1、无公害农产品证书、绿色食品证书、有机食品证书或地理标志产品证书复印件；

2、国家驰名商标、省著名商标、国家名牌（农）产品或省名牌（农）产品证书复印件；

3、商标注册证书复印件。



第三章 运行监测



第九条 建立竞争和淘汰机制，对州级龙头企业实行运行监测、动态管理、优胜劣汰，做到可进可出。州级龙头企业实行两年一次的动态管理制度，具体程序为：

（一）由州农业产业化办公室发出州级龙头企业重新认定通知；

（二）州级龙头企业按要求将反映企业变化情况的材料报送所在地县市乡镇企业局。包括企业基本情况统计、企业资产和效益情况、开户行提供的资信证明、企业与农户利益联结关系说明等；

（三）县市乡镇企业局负责对所辖区域内重新认定的州级龙头企业的评审材料进行汇总、审核，并出具审核意见报州乡镇企业局；

（四）州乡镇企业局组织州级评审组对企业的申报材料进行评审，提出评审意见，报州农业产业化办公室，并出具审核意见报州人民政府审批。

第十条 有下列行为之一的企业，经查实，对获得州级龙头企业资格的，取消其州级龙头企业资格；对未获得州级龙头企业资格的，取消其申报州级龙头企业的资格。

（一）被税务部门查实，有偷、逃、骗、抗税违法行为的；

（二）由于防范措施不力或防范不当，致使发生重大安全事故，造成人民生命财产重大损失的；

（三）生产假冒伪劣产品，经工商、质检等部门查实，并给予处罚的；

（四）环保不达标，经环保部门查实，并给予处罚的；

（五）省、州农业产业化办公室通过正式文件要求企业提供经营情况、财务报表和参加展示展销、培训等活动，没有正当理由拒绝的；

（六）在提供有关材料时存在严重造假行为的；

（七）其他违反国家法律、法规和政策行为的。



第四章 附 则


第十一条 州级龙头企业变更企业名称，应出具工商行政管理部门的营业执照等更名材料，报州农业产业化领导小组办公室予以审核确认。

第十二条 本办法由州乡镇企业局负责解释，自发布之日起施行。